Contrato de arrendamiento de vivienda: Según las últimas modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La duración de un contrato de arrendamiento de vivienda y la prórroga, puede ser libremente pactada por las partes. Si bien la ley establece un plazo mínimo, el cual se fija en tres años.

Por lo que cuando las partes hayan acuerdado una duración inferior a tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente en plazos anuales hasta completar dicha duración mínima y cuando  la duración del contrato no se haya determinado se entenderá que  se ha celebrados por un año, aplicándose nuevamente la prórroga obligatoria hasta llegar a los tres años.

El arrendatario, por lo que  puede comunicar al arrendador su voluntad de no renovar a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, renunciando por tanto al mismo. Lo único que le exige la ley es que haya permanecido al menos seis meses en la vivienda y que notifique al arrendador con una antelación mínima de 30 días antes de finalizar el contrato, aunque no se le exige que manifieste la causa.

El arrendador sin embargo  la prorroga es forzosa, ya que para poder resolverlo antes de los tres años deberá acreditar que necesita disponer de la vivienda para sí mismo, para familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o, para su cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Además que al menos haya transcurrido un año desde la iniciación del contrato,  la notificación al arrendatario, deberá realizarse con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar la vivienda. Y una vez desalojada, la vivienda se debe ocupar en un plazo de tres meses. En el caso de que se incumpla este requisito, el arrendatario podrá optar entre que le sea repuesto el derecho de uso y disfrute de la vivienda en cuestión y recibiendo una indemnización por los gastos de mudanza que tuvo que soportar; o la indemnización que se corresponda por la cantidad de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.Además de la existencia de una prórroga obligatoria, el legislador regula en el artículo 10 LAU una prórroga tácita. En este caso, el contrato se prorrogará un año más cuando se llegue a la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes haya expresado su voluntad de no renovar con la antelación de treinta días.

Ambas prórrogas, tanto la obligatoria como la tácita, van a tener un efecto importante según concluye el artículo 10.2 LAU. Estas se impondrán a los terceros adquirentes de la vivienda, siempre y cuando se haya inscrito válidamente el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Esto es un derecho que protege al arrendatario en el caso de que el arrendador haya transmitido la vivienda a un tercero o sea subastada.