Menos gastos y comisiones en las hipotecas, pero a cambio se endurecen los requisitos de solvencia

La reforma de la Ley hipotecaria nos ha traido varios cambios. Las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio de 2019 lo harán con nueva leyen vigor. Las principales novedades son:

Información precontractual.

Están obligados a darte como mínimo 10 días para puedas leer y estudiar el contrato antes de firmarlo.

El banco debe facilitarte la información de forma clara y comprensible por medio del FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que tendrá carácter de oferta vinculante.

También se entregará la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) en las que se informará al prestatario de:

• las posibles cláusulas, índices de referencias usados para calcular el interés,
• si habrá interés mínimo en caso de hipotecas a tipo variables,
• distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo
• posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado en caso de impago
• ofrecerte una ficha estandarizada para que puedas comparar las condiciones hipotecarias que te ofrece cada entidad.
• en caso de préstamos a interés variables deben entregarte además un documento con las posibles evolución del tipo de interés, incluyendo simulaciones de cuotas y variaciones a lo largo de los años.

Como verás se pretende que dispongas de suficiente información para tomar la decisión de contratar. Con lo que es necesario estudiar y analizar con detalle qué opciones tienes y dejarte asesorar por un experto, hasta la fecha algo poco habitual y que necesariamente ha de cambiar.

No firmes lo primero que te pongan delante, no te ciegues por las ganas de tener tu casa nueva, y desde luego no te dejes asesorar por los Bancos, ellos no van a velar por tus intereses.

Obligación para notarios y registradores.

Los notarios y registradores deben velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y garantizar que el prestatario saber perfectamente qué producto contrata y sus condiciones.

Aunque con la nueva normativa podrás solicitar al notario que te explique los aspectos más importantes del préstamo y deberá contestar a las dudas que puedas tener, recuerda que nosotros también te ofrecemos asesoramiento gratuito especializado, y que no sólo te vamos a explicar que es lo que te ofrece el banco, sino que podemos estudiara qué opción es la mejor para tí.

El notario deberá remitirte telemáticamente sin coste copia simple de la escritura de hipoteca. Los registradores de la propiedad están obligados a enviarte de gratuitamente y de forma telemática nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación. En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico, para que a través de ella se puedan realizar estas comunicaciones.

Gastos de hipoteca

Los gastos de hipoteca tiene que pagarlos el Banco, a excepción de la tasación (hay bancos que la están regalando). El Banco tiene que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), los aranceles del notario de la escritura de préstamo hipotecario, el registro, y los honorarios gestoría. Las copias de la escritura las tiene que pagar quien las solicite.

De modo que sólo tienes que pagar la tasación pero vas a poder elegir al tasador, no te lo tiene que imponer el Banco.

Los tasadores podrán ser elegidos por el cliente entre independientes que sean sociedades de tasación o personas físicas.

Cláusulas suelo

Está totalmente prohibido la inclusión de cláusulas suelo. ​​​​​​​

Vinculación de otros productos.

La ley prohibe expresamente las prácticas de venta vinculada de préstamos, con lo que los Bancos ya no van a poder obligarte a contratar productos vinculados para concederte la hipoteca.

Sin embargo hay excepciones, se permite que al banco exigir que se suscriba una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

El banco no puede obligarte a contratar con ellos, la ley dice que «deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones.»

También dice que «la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo»

De modo que debe permitirte la contratación con otras compañías, siempre y cuando las coberturas sean las mismas, y en ningún caso podrá cobrarte comisiones ni gastos por el análisis de las pólizas alternativas que se le presentes.

Hay que fijarse mucho en las ofertas, los Bancos van a querer recuperar el dinero de los gastos de algún sitio y van a intentar venderte seguros con coberturas que no necesitas (y pueden encarecer la póliza) y planes de pensiones tal vez no necesites desgravar (es algo que hay que analizar), y en un futuro te van a penalizar.

Debes saber que puedes contratar el seguro de hogar, vida o protección de pagos con la compañía que quieras. Si la póliza tiene las coberturas exigidas por el Banco, deben respetarte las condiciones.

Sé que el tema del seguro tal vez te de un poco igual, y que pocas veces le damos la debida importancia, ¿sé sincero te has leido alguna vez una póliza? como mucho de los casos, qué ¿consultas un comparador de seguros?

Sin embargo, con una buena planificación podemos ahorrar mucho dinero, sólo eligiendo el seguro que mejor se ajusta a nuestras necesidades, vamos pagando sólo por lo que realmente necesitamos. ¿Sabías que existen seguros híbridos de ahorro-vida que te permiten la devolución de las cuotas destinadas al seguro de vida a su vencimiento?, esta opción puede ser muy interesante para un determinado perfil. Si eres de los que contrata un seguro y se olvida tal vez un seguro de vida decreciente puede ser una opción estupenda para tí ya que se irá ajustando a la amortización de capital, se irá reduciendo la cobertura conforme vayas amortizando capital, con el consiguiente ahorro.

Lo cierto es que no hay dos casos iguales, por ello hay que estudiar caso por caso, para poder conocer qué producto es el mejor cubre tus necesidades y las del Banco.

Si necesitas ayuda en este punto consúltanos gratis, tenemos profesionales especializados en seguros que estudiarán y te aconsejarán sin coste y sin compromiso y te indicarán cuál puede ser la mejor opción para tí, según tus circunstancias, para que no termines contratando lo que no necesitas.

Comisión de apertura.

Los Bancos son libres de imponerla, no obstante, si se pacta una comisión de apertura, la misma sólo puedes devengarse una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

En el caso de hipotecas en moneda extranjera, la comisión de apertura incluirá cualquier comisión por cambio de moneda.

Comisiones de amortización.

En las hipotecas a tipo fijo la comisiones de amortización se reducen al 2% durante los primeros 10 años y al 1,5% en los posteriores.

En la hipotecas variables la comisión de apertura será el 0.25% o el 1,5% en función de que se elija amortizar a tres o cinco años.

Comisión por intereses de demora.

El interés de demora se fija en el interés remuneratorio (el que sea aplicable en cada momento en función de lo pactado) más el 2%.

El acceso a la hipoteca se endurece

Se realizará una evaluación profunda para que la entidad conozca los riesgos del futuro prestatario y le ofrezca una hipoteca adecuada.

Se examinará la situación de empleo, los ingresos actuales, los previsibles a lo largo de la vida del préstamo y los que se percibirán en la jubilación si la hipoteca se extienda a esta etapa.

Las entidades también deberán conocer los activos que tiene el consumidor en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y otros compromisos ya asumidos.

Se pretende con ello evitar situaciones de impago. Y en caso de impago la dación en pago no es obligatoria para el Banco aunque da libertad a las partes para establecer la dación en pago de mutuo acuerdo (esto sucede cuando la entidad da por saldada la deuda con la entrega de la vivienda).

Cambio de tipo

La nueva normativa pretende promover la transformación del contrato de tipo variable a fijo, y para ello se rebaja la comisión a pagar a la entidad por el cambio al 0,15% del capital que falta por pagar del préstamo y sólo durante los tres primeros años. No hay coste si el traspaso es posterior.

Con los actuales tipos de interés parece que una hipoteca contratada a interés variable pueda generarnos un importante ahorro, pero habrá que considerar que los actuales tipos de interés son insostenibles a largo plazo y que en un horizonte lejano, las cuotas de hipoteca puedan sufrir un claro aumento derivado de la subida del Euríbor.

El tipo fijo, actualmente bastante superior al tipo ofrecido por las entidades bancarias en caso de ser variabl, con lo que habrá que hacer los números y estudiar qué opción es la mejora para tí.

La elección de una o u otra opción depende del horizonte final de pago, esto es del plazo de amortización, o de si tus ingresos o tu capacidad de ahorro te permiten realizar amortizaciones anticipadas, opción que puede resultar muy beneficiosa, si se planifica adecuadamente.

Comisión de subrogación.

Si quieres cambiar de banco, puedes subrogar en otro banco la hipoteca que ya tienes con las condiciones de la nueva Ley a coste cero.

Está previsto que los Bancos establezcan un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

Multidivisa

La ley incentiva el cambio de una hipoteca multidivisa a la moneda nacional del cliente o en la que cobre sus ingresos sin coste alguno.

Ejecuciones hipotecarias.

En las ejecuciones hipotecarias aumenta a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital para la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas o el 7% del capital en la segunda mitad del crédito.

Esta cláusula sólo es aplicable a las ejecuciones iniciadas después de la entrada en vigor, no se aplica con caracter retroactivo. Los procedimientos iniciados con la normativa anterior no se ven afectados por la modificación.

Si necesitas más información no dudes en contactarnos.