La bajada del ascensor a cota cero es una obra que tiene como finalidad la supresión de barreras arquitectónicas
La principal finalidad de bajar el ascensor a cota cero es la suprimir las barreras arquitectónicas, el artículo 10.1.b) de la LPH nos dice cuando las obras tienen como finalidad suprimir las barreras arquitectónica tiene carácter obligatorio y no requiere acuerdo previo de la Junta de propietarios, implique o no modificación del Título Constitutivo o de los estatutos, siempre que:
- sea solicitada por:
- por un propietario con discapacidad que resida en la comunidad o trabaje o preste servicios voluntarios en ella sean personas
- por un propietario mayor de setenta años
- el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
No elimina el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Será igualmente obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.
¿Qué pasa si se superar las 12 mensualidades?
En ese caso resulta de aplicación el artículo 17.2 de la citada LPH.
En este caso además de acuerdo es necesario que el mismo sea aprobado por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios para la aprobación.
Esto quiere decir que debe computarse el voto de los presentes y de los ausentes.
Se entiende que los ausentes están a favor de lo adoptado si, una vez notificado el acuerdo, no contestan en contra en el plazo de 30 días, como señala la regla 8 del artículo 17.
¿qué propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se generan?
TODOS los propietarios deberán asumir los gastos, sin que el no uso de este servicio común pueda ser la causa de exoneración.
¿Y qué pasa si los Estatutos exoneran a los locales?
Responde a esta pregunta la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2021.
El Tribunal Supremo considera que bajada a cota cero del ascensor, aunque se trate de la adaptación de un elemento ya existente, como puede ser el caso de la sustitución, no es una mera obra de conservación sino de ubicación “ex novo” de este servicio en una planta y declara que todos sin excepción han de abonar los gastos derivados de la bajada a «cota cero» del ascensor.
La Comunidad adoptó acuerdo en Junta por el que todos los propietarios, incluidos los bajos, debían de pagar los gastos.
Los propietarios de uno de los bajos solicitaron la nulidad del acuerdo entendiendo que no les correspondía el pago ya que en los Estatutos de la Comunidad de propietarios se indicaba que «…los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio, zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica».
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda interpuesta por los propietarios del bajo. Y lo hace en base a que la cláusula estatutaria de exoneración de gastos a los bajos sólo exime del pago de gastos ordinarios y, por tanto, a sensu contrario, no de los gastos extraordinarios, estableciendo que la bajada a «cota cero» del ascensor es un gasto extraordinario.
Los propietarios del bajo recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial estimó su recurso declarando la nulidad del acuerdo, en base a que las obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resultan comparable a los supuestos de instalación del ascensor por primera vez.
La Comunidad interpuso Recurso de casación, que fue estimado, revocando la sentencia de la Audiencia y confirmando la del juzgado, declarando que los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a «cota cero» del ascensor.
Se cita en la fundamentación la STS 5/04/2019 que dice que:
“Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (art. 10 de la LPH)”
Así mismo la STS 21/06/2018 dice que:
“La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora; accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo» el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor».
La bajada a cota cero, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, no de conservación o mantenimiento
Si quieres más información o tienes dudas sobre la legalidad de un acuerdo, no te quedes con la duda y contacta
Hola,les planteo el siguiente supuesto. En una comunidad que ya dispone de un elevador en buen funcionamiento, la comunidad decide por una mayoría ajustada (un voto de diferencia) la bajada del ascensor a cota cero. Una de las personas residentes en la finca es una señora mayor dependiente que acude periódicamente a recibir tratamiento médico y necesita, lógicamente tanto el ascensor como el elevador. La pregunta es: dado que una obra de esa envergadura inutiliza por largo tiempo ambos elementos, ¿cómo se resuelve ese problema de esta persona? ¿Hay que advertir a la empresa responsable de dicha circunstancia? ¿Es competencia de los servicios sociales? ¿Podría esa persona solicitar el aplazamiento de esa obra (no estrictamente necesaria, puesto que el portal ya es accesible gracias al elevador)?
En tu caso, aunque la comunidad haya aprobado la obra por una pequeña mayoría, es clave tener en cuenta las necesidades especiales de los vecinos, sobre todo de esta señora mayor que depende del ascensor y el elevador.
La comunidad debería buscar maneras de reducir al mínimo los inconvenientes para ella. Si la obra va a dejar sin servicio tanto el ascensor como el elevador durante mucho tiempo, habría que ver si se pueden hacer los trabajos en fases, de forma que al menos uno de los dos esté disponible en todo momento, o buscar soluciones temporales para que pueda moverse sin problemas.
¡Por supuesto! La empresa tiene que estar al tanto de esta situación especial. Podrían planificar la obra teniendo en cuenta su caso, para que el tiempo sin ascensor sea el menor posible o proponiendo alguna solución temporal para que ella no quede incomunicada.
Podría ser. Si durante la obra esta señora no puede moverse con normalidad, los servicios sociales del ayuntamiento pueden ayudar ofreciendo apoyo o soluciones, como transporte o asistencia a domicilio, mientras el ascensor esté fuera de servicio.
Aunque la comunidad ya ha aprobado la obra, si su situación es grave, podría pedir que se aplace o al menos que se organice de otra forma para no perjudicarla tanto. Podría plantearlo a la comunidad o, en última instancia, acudir a un abogado para ver si se puede hacer algo más formal, alegando que no es una obra urgente porque el edificio ya es accesible con el elevador.
En resumen, lo más práctico sería avisar a la empresa para que lo tenga en cuenta y, si es necesario, buscar ayuda de los servicios sociales. Si la situación es crítica, quizá pueda plantearse un aplazamiento o una mejor organización de la obra.
Buenas tardes:
Tengo un local en una comunidad de vecinos, en su día se aprobó y colaboré en mi % en el pago de la instalación de una máquina salva escaleras para eliminar las barreras arquitectónicas del edificio. Ahora la comunidad quiere bajarlo a cota o y pretende que yo vuelva a colaborar en la obra. Entiendo que, en este caso, al no ser una primera instalación y al tener esta máquina, ya se han suprimido las barreras arquitectónicas de forma eficaz y que, el hecho de bajar el ascensor a planta de calle supone en este caso una obra de mejora del art. 17.4 LPH.
¿Podéis ayudarme por favor a esclarecer este tema? Gracias.
Laura, ciertamente podría argumentarse que la bajada a cota a O es una mejora. Pero no dispongo de información suficiente para valorar si podría prosperar. En cualquier caso no deja de ser una obra para facilitar la accesibilidad.
Si quieren bajar el ascensor a cota O es de suponer que es necesario y el salva escaleras se ha estropeado o no ha solucionado el problema.
La accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo» el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero» (STS 21/06/2018). Si quieres que continuemos la conversación en privado completa el formulario que encontrarás en esta página y deja un teléfono, te contaremos
Caso similar a Elena:
Edificio que cumple requisitos accesibilidad con 2 ascensores y 2 salvaescaleras que funcionan perfectamente.Excudandose en que es para eliminar barreras se ha aprobado bajar ascensores a cota 0.
Presupuesto 310.000 euros sin desglose de gastos y se van a demoler paredes en 14 plantas para ensanchar hueco ascensor. Somos 23 vecinos.
Convocamos Junta el 26,7 % coeficientes para decidir si es MEJORA no necesaria.No conseguimos mayoría y queremos impugnar
Julia, agradecería completaras formulario y dejaras un número de teléfono, no termino de entender que es lo que queréis impugnar
Hola, en mi edificio vive un señor que tiene discapacidad (no sé si reconocida porque es desde hace poco) y está pidiendo la instalación de un ascensor. Tiene más de 70 años por lo que entiendo que la obligatoriedad de su petición está clara, ahora bien…, ya se estudió hace años por petición de otro propietario y se llegó a la conclusión de que el único hueco disponible era modificar el patio de luces e instalarlo allí, expropiando un baño del vecino del bajos (que como es natural se opone rotundamente). En ese momento se paró la petición pero ahora vuelven a insistir.
Mi pregunta es si la obligatoriedad es tal cuando el ascensor no pararía en las plantas sino en las entreplantas.
Es un edificio de cuatro alturas y entre planta y planta hay dos tramos de unos 15 escalones, pues en el medio de esos dos tramos es dónde pretenden instalarlo así que, como no se suprimirían las barreras arquitectónicas para esta persona, ¿sigue siendo obligatorio? ¿Nos pueden obligar a poner un salva escaleras automático en cada tramo además del ascensor? Si es necesario poner estos salvaescaleras…, ¿no sería suficiente y podríamos negarnos al ascensor?
El edificio está muy mal construido, el patio de luces es más estrecho de lo que marca la normativa y si colocan el ascensor nos quitaría luz a todos los vecinos de las puertas 1 y 3 (en todas las plantas), por no hablar de la ventilación.
El edificio no ha pasado la Ite y hace falta mucha derrama para las obras y que esté todo a punto… ¿qué es lo más urgente? ¿Pueden denegar subvenciones si no está la Ite pasada y aprobada?
¿Es legal poner un ascensor en un patio de luces con medidas no reglamentarias? ¿Nos podemos oponer los que no queramos?
La escalera no es modificable, es super estrecha (solo cabe una persona a la vez), no hay hueco en medio, y tiene tres puertas cada rellano, cada rellano debe medir un metro treinta por sesenta centímetros…
Como ven tengo muchas preguntas, estoy muy perdida, agradezco su tiempo y su respuesta. Gracias!
Elena, tu consulta planteas varias cuestiones. En primer lugar una vez aprobada la instalación del ascensor, el propietario del baño no se puede negar a ceder los metros necesarios. lo único que puede discutir es el importe de la indemnización. Si se niega se le puede obligar judicialmente.
Una vez aprobado es obligatorio para todos. Lo que no termino de ver es que el ascensor pare entreplantas, y para salvar el tramo haya que instalar un salva escaleras. Tal vez en vuestro caso la instalación del ascensor no sea la mejor opción ya que no soluciona el problema de la accesibilidad.
En cuanto a la ITE es lo primero que debéis hacer, ya que no hacerlo es sancionable. Antes de hacer nada, es necesario que un técnico revise la finca, y teniendo en cuenta la normativa urbanística os diga cual es la solución más adecuada.
Sentencia del Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2021.
El Tribunal Supremo considera que bajada a cota cero del ascensor, aunque se trate de la adaptación de un elemento ya existente, como puede ser el caso de la sustitución, no es una mera obra de conservación sino de ubicación “ex novo” de este servicio en una planta y declara que todos sin excepción han de abonar los gastos derivados de la bajada a «cota cero» del ascensor.
Según esta sentencia, al propietario del local de nuestra comunidad tendría que asumir los gastos no solo de la obra sino también de instalación del ascensor nuevo (hay uno antiguo que queremos cambiar, ya que no cabe una silla de ruedas y no tiene linea exterior (ahora es obligatoria) y bajarlo a cota 0. El propietario del local dice que asume las obras pero no el precio del ascensor, se acoge a que en un Acta de 1997 se le exoneró de los gastos comunes (pero este se trata de un gasto extraordiario) no tenemos Estatutos de la Comunidad, se rige por la Ley de Propiedad Horizontal ni administrador, se paga los gastos de Comunidad según la cuota de participación. No se ha podido aprobar ningún presuesto sin el cual no se pueden solicitar ayudas de los Fondos Europeos ni acometer las obras, no sabemos como se puede destascar esto. Se votó si la comunidad le exoneraba del pago del ascensor saliendo 2 que sí, 2 que no, y una abstención (la mía), ya que considero, que si la ley le obliga a pagar que pague y que no es algo que corresponda decidir a la Comunidad ya que si luego se demuestra que tiene que pagar, se podría acoger a que la Comunidad le exoneró y de todas formas, los otros si salía que se le eximía del pago íban a impugnar el Acta y denunciar a la Comunidad. No sabemos como desatascar esto, ya que la obra sí está aprobada, pero si no se resuelve esto, tenemos las manos atadas, no podemos hacer nada. Además si empezamos la obra y hay vecinos que se niegan a pagar, la Comunidad si se podría meter en un pufo bien gordo…
María Ángeles, la Sentencia deja claro que una vez aprobada la bajada a Cota 0 todos los propietarios están obligados al pago. De modo que aunque puede impugnar alegando que en el Acta de 1997, la impugnación no prosperaría.
No importa que Comunidad carezca de estatutos se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y por los acuerdos adoptados
Es importante tener en cuenta que si la Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios deben asumir el gasto, la decisión de la comunidad no puede modificar lo establecido por la ley, el acuerdo podría declararse nulo por ser contrario a Ley.
En cuanto a la aprobación del presupuesto y la necesidad de solicitar ayudas de los Fondos Europeos, es importante que la comunidad cuente con un presupuesto aprobado que incluya los gastos necesarios para la bajada a cota cero del ascensor. Si algunos propietarios se niegan a pagar, obviamente puede generar problemas para la comunidad, por lo que es importante buscar soluciones que permitan afrontar los gastos necesarios para la obra. Si lo necesitáis podemos ayudaros a definir una estrategia.
Que pasa si el ascensor no me deja en mi planta y tengo que subir rampa . Sólo es en la entreplanta .ya que en el resto para a nivel de plantas en todas las alturas pero no así en la entreplanta que deja en hola y rampa a mi vivienda .yo tengo una incapacidad y me cuesta tirar del carro de la compra y uso muletas
María cuando dices que tienes una incapacidad, entiendo que la tienes reconocida.
La ley de Propiedad Horizontal obligada a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean
necesarias para un uso adecuado de los elementos comunes o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Si la inversión supera esta cantidad, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Con lo que habría que saber qué solución técnica existe (por ejemplo puede ser un salva escaleras que sustituya a la rampa) y el coste.
Si el coste supera las 12 mensualidades y asumiendo que no vas a obtener los votos necesarios, hay otra vía, pero supone que los gastos que originen las obras de adecuación corran a cargo del solicitante de las mismas, o sea a tí, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que puedas obtener. de conformidad con la legislación vigente, pero las obras de adecuación realizadas quedarán en beneficio de la propiedad de la finca.
Se puede recurrir al procedimiento de la Ley 15/95, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
Los derechos están reconocidos a personas con minusvalía física o mayores de 70 años y los requisitos son los siguientes:
• Ser el titular o el usuario de la vivienda minusválido, con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.
• Ser necesarias las obras de reforma en el interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y sean razonablemente compatibles con las características, arquitectónicas e históricas del edificio.
El procedimiento es el siguiente:
• Se notificará por escrito a la comunidad o a la mancomunidad de propietarios la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía. Hay que acompañar certificaciones y el proyecto técnico detallado de las obras a realizar.
• La comunidad o la mancomunidad de propietarios tiene un plazo de 60 días para comunicar por escrito al solicitante su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrán proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de las acciones previstas.
• Transcurrido el plazo sin efectuar la comunicación, se entenderá consentida la ejecución de las obras de adecuación, que podrán iniciarse una vez obtenidas las autorizaciones administrativas precisas. La oposición comunicada fuera de plazo no impedirá la realización de las obras.
• Si la Comunidad se opone habrá que acudir al Juzgado y presentar demanda de juicio verbal. Si acreditamos que se cumplen todos los requisitos, el juez dictará sentencia reconociendo el derecho a ejecutar las obras en beneficio de la persona discapacitada, pudiendo declarar procedente alguna o parte de las alternativas propuestas por la parte demandada.