Abogados y ahorro para Comunidades de Propietarios

¿Sabías que cuando la Comunidad pierde habitualmente es por un defecto de forma que sabe ver la otra parte?

El monitorio de Comunidades tiene sus ventajas y sus desventajas

Es necesario aportar determinada documentación a la demanda, como el certificado de deuda con el visto bueno del presidente, el acta aprobando la reclamación, acreditar la titularidad del inmueble, etc.

Sin dicha documentación el Juzgado no admitirá la demanda, por lo que hay que hacerlo bien, ya que aunque se nos concederá un plazo para subsanar no siempre es posible. Por ejemplo, si no hemos notificado debidamente a los vecinos morosos, no podremos subsanar el defecto una vez interpuesta la demanda.

Tras la admisión del monitorio se requiere al moroso el pago de la deuda –que puede ser notificado o no-, en un plazo de 20 días o bien, que se oponga a dicho pago alegando lo que considere oportuno.

A partir de ese momento, las opciones son varias: si paga, se acaba el procedimiento, si no contesta, se dicta auto condenando al pago, que en caso de no proceder a cumplirse voluntariamente por el moroso deberá ejecutarse en otro procedimiento judicial frente a la masa patrimonial del moroso.

Si se opusiera, se abriría por un nuevo procedimiento que se despacharía a través del procedimiento declarativo correspondiente y concluiría tras el juicio con sentencia. Sentencia que en caso de no cumplirse voluntariamente, debería ejecutarse en un nuevo procedimiento de ejecución.

Por otra parte, si el deudor no es localizable porque no habita en la vivienda, en sede judicial se ha de averiguar un domicilio o dirección donde notificarle; en caso de no hallar ningún domicilio, la notificación se efectuará mediante la publicación de edictos.

Tienes que saber que el Procedimiento Monitorio de Comunidades es especial, por lo que el deudor está obligado a pagar gastos de abogado y procurador si se ha utilizado aún cuando no sea obligatorio.

Por ello los más aconsejable es  acudir al Monitorio, ya que además de ser el Procedimiento al que nos remite la Ley de Propiedad Horizontal, en la mayoría de los casos el deudor o bien paga o no comparece, con lo que podremos iniciar la ejecución con el Auto de archivo de Monitorio, sin necesidad de ir a juicio.

Sin embargo, cuando sabemos que el deudor no va a pagar, que no tiene más bienes que la vivienda y encima está hipotecada, es aconsejable acudir al declarativo ya que además de la deuda podemos reclamar la preferencia de crédito.

Los acuerdos de la Junta de Propietarios válidamente adoptados obligan a todos los propietarios miembros de la comunidad.
El plazo para impugnar caduca a los TRES MESES de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de ACTOS CONTRARIOS A LA LEY o a LOS ESTATUTOS, en cuyo caso el plazo de caducidad será de UN AÑO.

Los plazos de tres meses o un año se contarán de fecha a fecha (sin descontar el mes de agosto).

Impugnar un acuerdo te puede salir caro, sobre todo si pierdes, ya que tendrás que abonar las costas, de las que participas al ser comunero. Por lo que no conviene lanzarse a un procedimiento judicial sin estar seguro de si el acuerdo es o no impugnable y de cuáles son las posibilidades de éxito.

¿ Qué acuerdos de la Junta de propietarios se pueden impugnar ?

Los acuerdo de la Junta de Propietarios que se pueden impugnar, son:

• Los sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

¿ Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad ?

Pueden impugnar los acuerdos de la Junta:

• Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta de propietarios, esto es, los que hayan votado EN CONTRA DEL ACUERDO.

Los que hayan votado a favor no pueden acudir a la vía judicial para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios.

Si el propietario se abstiene tampoco podrá acudir a la vía judicial, salvo que haya hecho constar que salva su voto.  Es decir que ante un acuerdo de la Comunidad, el propietario puede ABSTENERSE pero puede a su vez indicar QUE SALVA SU VOTO al acuerdo. De esta manera podría impugnar los acuerdos de la Comunidad más adelante.

• Los ausentes por cualquier causa.

Los ausentes a la Junta podrán impugnar los acuerdos de la Comunidad siempre que DENTRO DE LOS TREINTA DIAS NATURALES SIGUIENTES a que hayan recibido la oportuna notificación de los acuerdos, le comuniquen al Secretario de la Comunidad su VOTO EN CONTRA del acuerdo adoptado.

Esta comunicación, que hay que realizar por un medio fehaciente tal y como la entrega en mano con firma de copia o Burofax.

De modo que si no  asististe a la junta has de comunicar tu oposición al acuerdo que desea impugnar antes de que transcurran más de treinta días contados desde la fecha en que se le notificó el acuerdo.
Esta comunicación, que se tiene que realizar por un medio fehaciente, entrega en mano con firma de copia o Burofax. Pincha aquí para descargar modelo oposición a acuerdo.

Es muy importante que siempre facilites un domicilio para notificaciones, sobre todo en el caso de que no residas en el inmueble, por tenerlo alquilado o porque lo use sólo a temporadas.

Ya que en el supuesto de que el propietario no hayas comunicado al Secretario el domicilio para notificar asuntos relacionados con la Comunidad, las citaciones se van a efectuar en el piso o local perteneciente a la Comunidad, siendo válidas las entregadas al ocupante del mismo.

La Comunidad de propietarios tiene la obligación de enviar comunicaciones (celebración de Juntas, aprobación de presupuestos, etc.) a todos los propietarios de los pisos y locales para que estén informados de la marcha de la Comunidad, pero en caso de que sea negativa, se te dará por notificado mediante la publicación del acuerdo en el tablón de la Comunidad.

• Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Los propietarios que no están al corriente de pago en el momento de la Junta no pueden votar, pero pueden  impugnar si no están conformes con el acuerdo, siempre y cuando paguen antes de interponer la demanda o consignen la cantidad debida.

¿Pueden los comuneros impugnar el título o los estatutos otorgados por el promotor?

Los comuneros puedes impugnar los estatutos aunque al firmar la escritura de compraventa manifestaran que conocían los mismos, ya que, si se trata de cláusulas abusivas la sanción es de nulidad absoluta.

La acciones en las que se ejercita la nulidad absoluta no tienen plazo para su impugnación, por lo que puedes impugnar judicialmente las cláusulas abusivas que se contengan en los estatutos.

Los estatutos una base negocial, tienen naturaleza contractual, al actuar  el promotor como empresario y el propietario como consumidor o usuario, por podemos ampararnos en la normativa de Derecho de consumo.

Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas.  Esto no quiere decir que se anulen los Estatutos, sólo se eliminarán las cláusulas nulas, las demás continuarán vigentes.

¿Qué podemos hacer si una comunidad funciona de distinto modo a  lo establecida en el título y los estatutos?

Cuando la Comunidad funcione de hecho, de distinto modo al establecido en el título y los estatutos podemos obligar a la Comunidad a que ajuste su funcionamiento a lo previsto en el título y en los Estatuto.
Podemos por ejemplo solicitar la nulidad de los acuerdos adoptados en la última junta, al no haberse realizado la convocatoria y adoptado el acuerdo respetando el sistema que prevé el título y los estatutos. En este caso el plazo de impugnación es el de un año por tratarse de un acuerdo «contrario a la Ley o a los Estatutos», de conformidad con lo establecido en el LPH art.18.4.

¿Puede incluirse en un reglamento de régimen interior una cláusula que imponga como sanción la privación de uso de determinados elementos del inmueble?

No es posible privar del uso de un elemento común medianteuna norma reglamentaria, ya que dicha privación debe tener rango estatutario, no de reglamento de régimen interno.

Es necesario adoptar un acuerdo unánime de la junta de propietarios para establecer dicha privación.
Según el art.6  de la Ley de Propiedad Horizontal, el contenido de las normas de régimen interior está constituido por la regulación de la convivencia entre los propietarios y la adecuada utilización de los elementos comunes, pero no se puedes usar para modificar o limitar los derechos establecidos, ni constituir unos auténticos estatutos que creen derechos y deberes, señalen cuotas, etc.
Aunque sí  parece  posible la imposición de privaciones de uso temporales a modo de sanción. Por ejemplo, que a los que infrinjan el reglamento de uso de la piscina se les sancione sin poder usarla durante un número de días que se puede graduar en función de la gravedad o reiteración de la infracción.
Con todo, hay que tener en cuenta que esta posibilidad debe interpretarse de modo restrictivo, ya que, en ningún caso es posible establecer sanciones que impliquen una privación permanente de uso, ni tampoco por periodos de tiempo que vayan más allá de lo razonable e impliquen de hecho una privación permanente o al menos muy prolongada.
En última instancia, serán los tribunales los que deberán pronunciarse respecto de si la sanción supone una extralimitación del reglamento de régimen interior al regular una cuestión reservada por Ley a los estatutos.

 ¿Pueden establecerse en un reglamento de régimen interior cláusulas que impongan limitaciones de uso de los elementos privativos?

Las normas de régimen interior tienen como finalidad la regulación de la convivencia entre los propietarios y la adecuada utilización de los elementos comunes (art.6 de la Ley  de Propiedad Horizontal).
Dentro de esos límites, en los reglamentos de uso interior pueden establecerse reglas de convivencia y buena vecindad en el uso de los elementos privativos (ruidos, emisión de humos, etc.), pero, en ningún caso, establecer limitaciones que afecten al contenido del derecho de propiedad.
Cuando la comunidad pretende evitar determinados usos de ciertos propietario o usuarios de los locales o viviendas (p.e. dedicarlo a determinadas actividades, o el uso de viviendas como despachos profesionales) la prohibición debe ser incluida en los estatutos, pues de otro modo a nadie puede privarse de utilizar su propiedad como mejor considere, siendo este derecho real el de más amplio contenido, como derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes ( art.348 del código civil). Por lo que si se quiere incorporar tales cláusulas a los estatutos, se requerirá el acuerdo unánime de la junta, en la forma establecida en la LPH.

Lo primero que debemos saber es si el ruido está dentro de los niveles de ruidos permitido  las legislaciones europeas marcan 55 decibelios de día y 45 decibelios de noche.

Si tienes un vecino ruidoso y ya has agotado la opción del dialogo, debes solicitarle al Presidente que lo requiera para que cese inmediatamente con las molestias.

Si continúan las molestias, para interponer una demanda, será necesario que se convoque un Junta de vecinos. Si hay acuerdo y la comunidad decide demandar, podemos obligar judicialmente a que cese la actividad molesta. Soi por ejemplo, si la vivienda se destina a alquiler vacacional, y la molestia es ocasionada por los ocupantes, podemos solicitar que se prive de uso al propietario por un periodo de hasta tres años e incluso solicita una indemnización por daños y perjuicios.

Si la comunidad de vecinos se desentiende de este problema, el propietario afectado puede recurrir directamente a los tribunales de forma individual.

En cualquier caso será fundamental contar con un informe de medición acústica para demostrar que el nivel de ruido sobrepasa el máximo permitido.

También será útil ir acumulando pruebas, llamando a la policía. Podemos solicitar al Ayuntamiento que intervenga, que realice mediciones, dirigir escritos al vecino para que cese en su actitud, a la comunidad para que se actúey cualquier otra acción que nos ayude a probar que no se trata de un problema puntual.

Habrá que descartar que el ruido por obedece un defecto en la construcción, ya que si fuera así, será la constructora la que se debe encargar de la reparación hasta que el edificio quede en perfectas condiciones.

Tanto si eres Administrador de Fincas como si eres Presidente de una comunidad autogestionada, tener un teléfono al que llamar te dará tranquilidad.

Podemos asesorarte  en temas relacionados con las Ley de Propiedad Horizontal, y la interpretación de Estatuto, pero también te podemos ofrecer ayuda fiscal.

¿Qué obligaciones fiscales tienen las Comunidades de Propietarios?

Las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal están obligadas a presentar la declaración de operaciones con terceras personas, el modelo 347 (Real Decreto 828/2013, establece que con efectos 1 de enero de 2014).

Esta obligación tributaria se refiere a aquellas comunidades de propietarios que no desarrollen ningún tipo de actividad empresarial, pero que sí realicen operaciones con terceras personas y que durante el ejercicio económico hayan superado los 3.005,06 euros.

Las Comunidades de Propietarios no están obligadas a declarar los suministros de energía eléctrica y combustibles que se usen para consumo comunitario.

Tampoco han de hacerlo por los suministros de agua y los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes. No están obligadas a reflejar los ingresos por alquiler de vivienda en el modelo 347, por estar exentas de IVA.

En relación con el IVA

Las obligaciones fiscales de una Comunidad de Propietarios en relación con el IVA dependen de que la Comunidad lleve a cabo el ejercicio de actividades económicas, un ejemplo de actividad económica realizada por una Comunidad es el arrendamiento de espacios comunes, como la azotea para la colocación de una antena, o la fachada para la colocación de un anuncio publicitario. En estos casos, y en otros, como el alquiler de un local común, la Comunidad de Propietarios percibe ingresos por los que habrá de repercutir IVA; consecuentemente tendrá la obligación de hacer la oportuna liquidación trimestral a la Hacienda Pública.

Por tanto, la Comunidad de Propietarios deberá, en estos casos, emitir la correspondiente factura y repercutir el impuesto, ingresándolo trimestralmente en Hacienda Pública.

Asimismo, y al igual que está obligada a declarar el IVA de esos ingresos, la Comunidad también puede deducirse las cuotas de IVA soportado que estén relacionadas directamente con la obtención de los ingresos, como por ejemplo, y en lo casos citados, las obras de adecuación de la azotea para la instalación de la antena o el mantenimiento de las instalaciones o reparaciones del local alquilado, en caso de que todo ello fuera a cargo de la comunidad de propietarios.

En relación con el IRPF

En relación con el IRPF, las obligaciones para la Comunidad de Propietarios surgen si ésta abona rentas sujetas al Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

Es decir, si la Comunidad de Propietarios tiene contratados empleados (conserje, personal de mantenimiento, socorrista, jardinero…) estará obligada a practicar la correspondiente retención, y a ingresarla en la Hacienda Pública, en concepto de pago a cuenta del IRPF de esos trabajadores.

De igual forma, si la Comunidad contrata los servicios de profesionales independientes (Administrador, abogado, arquitecto, …) también deberá practicar la oportuna retención en el importe de la factura a abonar a estos profesionales por sus servicios. Así lo ha confirmado además la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante V0022-14, de 10 de Enero de 2014, que señala que entre los obligados a retener o a ingresar a cuenta se incluye a las comunidades de propietarios, y entre las rentas sujetas a retención se encuentran los rendimientos de actividades profesionales.

En consecuencia, existirá obligación por parte de la Comunidad de practicar retención a cuenta sobre los importes facturados por los servicios de profesionales que se le presten a aquella.

Sin embargo, no existiría obligación de practicar retención cuando lo que se abonan son cantidades por servicios que no tienen la condición de profesionales. Entre estos estarían los servicios de fontanería, electricidad, albañilería,… o la compra de productos o mercancías.

No obstante, en este último caso existen algunas excepciones en las que sí resulta obligatorio practicar una retención del 1% de la base imposible de la factura de aquellos autónomos que estén en el régimen de estimación directa (albañiles, fontaneros, electricistas) y que sean contratados por las comunidades de propietarios.

Las retenciones que se practiquen por la Comunidad de Propietarios deben declararse e ingresarse en la Hacienda Pública de forma trimestral y, además, debe realizarse el oportuno resumen anual sobre retenciones e ingresos a cuenta del ejercicio.

Finalmente, y en los casos en que la Comunidad lleve a cabo el ejercicio de actividades económicas, tales como el arrendamiento de espacios comunes (la azotea para la colocación de una antena, la fachada para la colocación de un anuncio publicitario, el alquiler de un local común,…), además de cumplir las obligaciones fiscales relacionadas con el IVA, también tendrá que informar a la Hacienda Pública, mediante el modelo 184, de la parte de los ingresos de esas actividades económicas que corresponde a cada copropietario, en proporción a la cuota de participación que cada uno de ellos tenga en la Comunidad.

Los administradores de fincas realizan múltiples tratamientos de datos de carácter personal cuando actúan por cuenta de las comunidades de propietarios.

Desde la perspectiva de la normativa de protección de datos de carácter personal, y como principio de carácter general, están legitimados para tratar y disponer de los datos de los copropietarios que resulten necesarios para la gestión ordinaria de los asuntos de la comunidad en virtud de la relación contractual que les vincula con la comunidad, en los términos acordados en la misma, y en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las actividades que el administrador de fincas de una determinada comunidad de propietarios desarrolla son únicamente las que le atribuye la LPH.

Muchas de estas funciones conllevan el tratamiento de datos de carácter personal de personas físicas identificadas o identificables, que pueden ser los copropietarios sometidos al régimen de propiedad horizontal, pero también otros vecinos, no propietarios de la finca administrada, o terceras personas que pueden verse afectadas por la actuación de la comunidad o de alguno de los propietarios, y por tanto deben adoptarse las medidas adecuadas para la protección y conservación de los mismos.

La condición de responsable de los ficheros creados para la adecuada gestión y funcionamiento de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal corresponde a la propia comunidad.

Aunque, en el nuevo Reglamento  la responsabilidad última sobre el tratamiento sigue estando atribuida al responsable, que es quien determina la existencia del tratamiento y su finalidad, el RGPD contiene obligaciones expresamente dirigidas a los encargados del tratamiento.

En determinadas materias los encargados tienen obligaciones propias que  que pueden ser supervisadas separadamente por las autoridades de protección de datos, como por ejemplo:

• Deben mantener un registro de actividades de tratamiento.
• Deben determinar las medidas de seguridad aplicables a los tratamientos que realizan.
• Las Comunidades como responsables habrán de contratar únicamente los servicios de Administradores de Fincas que ofrezcan garantías suficientes para aplicar medidas técnicas y organizativas apropiadas, de manera que el tratamiento sea conforme con los requisitos del Reglamento. 
• Para que la relación entre la comunidad de propietarios -responsable- y el administrador -encargado del tratamiento- se ajuste a la normativa de protección de datos es preciso que se cumplan las siguientes condiciones:
• Que el acceso a los datos por el administrador de fincas se efectúe con la exclusiva finalidad de prestar un servicio al responsable del fichero, y que dicha relación de servicios se encuentre contractualmente establecida.
• La relación contractual deberá constar por escrito o en alguna otra forma que permita acreditar su celebración y contenido.
• Se establecerá expresamente que el administrador de fincas únicamente tratará los datos conforme a las instrucciones de la comunidad de propietarios, y que no los aplicará o utilizará con fin distinto al que figure en dicho contrato, ni los comunicará, ni siquiera para su conservación, a otras personas.
• El administrador de fincas debe limitarse a emplear los datos en el ámbito de las funciones de la comunidad de propietarios que le haya designado.
• Se entiende que el administrador de fincas actúa conforme a las instrucciones del responsable del tratamiento cuando, en el ejercicio de sus funciones, trata los datos de los propietarios contenidos en los ficheros que custodia.
• Al término de su relación, el administrador de fincas deberá devolver a la comunidad de propietarios todos los soportes y/o documentos en los que consten datos de carácter personal objeto de tratamientos de datos.
• No obstante, el administrador podrá conservar, debidamente bloqueados, los datos personales objeto de tratamiento en tanto pudieran derivarse responsabilidades de su relación con la comunidad de propietarios.

Las medidas de seguridad que hayan de ser adoptadas por los administradores que realicen tratamientos de datos por cuenta de comunidades serán las mismas que las que sean exigibles al responsable.

En el supuesto de que el administrador incumpliera estas obligaciones, destinando los datos a otra finalidad, comunicándolos a terceras personas o utilizándolos en contra de lo previsto en el contrato, podrá ser considerado responsable del tratamiento, respondiendo de las infracciones en que hubiera incurrido personalmente.

Para tratar datos de carácter personal de los copropietarios de una finca en virtud de un encargo de servicios y/o gestiones diferentes de las comprendidas en la LPH, el administrador de fincas deberá contar con el consentimiento específico e informado de todos los afectados.

El encargo del tratamiento a favor del administrador de fincas debe encontrarse documentado en un contrato, en el que se especificarán las obligaciones de las partes contratantes en relación con la normativa de protección de datos.

La obligación de mantener un registro de actividades de tratamiento se extiende a los administradores, como encargados del tratamiento.

El administrador de fincas, como encargado del tratamiento de datos personales de una comunidad de propietarios, debe llevar un registro de todas las categorías de actividades de tratamiento efectuadas por cuenta de un responsable. 

El registro debe contener obligatoriamente los siguientes datos:

• El nombre y los datos de contacto del encargado o encargados y de cada responsable por cuenta del cual actúe el encargado y, en su caso, de los representantes y del delegado de protección de datos.
• Las categorías de tratamientos efectuados por cuenta de cada responsable; cuando sea posible, una descripción general de las medidas técnicas y organizativas de seguridad implementadas en relación con los tipos de tratamientos de datos realizados.
• Estos registros constarán por escrito, inclusive en formato electrónico.
• El Administrador de Fincas, como encargado del tratamiento y, en su caso, su representante tendrán que tener el registro a disposición de la Agencia Española de Protección de Datos si ésta lo solicita.

Es importante tener en cuenta que hasta ahora la AGPD, actuaba sólo en caso de denuncias, si bien a partir de ahora su función será preventiva, con lo que es previsible que se realicen inspecciones.