Extinción de condominio o disolución de comunidad
Para que esperar a que se complique
¿Cómo puedo extinguir el condominio?
Mutuo acuerdo
La extinción de condominio se realiza ante Notario.
Si tienes hipoteca negociamos con el Banco
Tenemos abogados en toda España
vía judicial
Si no llegais a un acuerdo, habrá que presentar demanda ejercitando la acción de división de cosa común. Aconsejamos llegar a un acuerdo, la vía judicial es mucho más cara y puede terminar con la subasta de la vivienda.
¿Cuánto cuesta la extinción de condominio?
¿Qué significa extinguir el condominio?
¿Qué es una extinción de condominio?
La extinción de condominio no es más que la finalización del régimen de copropiedad. Un bien que antes era de una o más personas ahora pasa a pertenecer a un solo individuo.
Las situaciones más frecuentes de extinción de condominio se sueles producir tras un divorcio, la ruptura de una pareja de hecho o una herencia
Debes saber que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera de ellos puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
En el caso de que la cosa común quede inservible tras su división, si no hay acuerdo en cuanto a la adjudicación a unos de ellos, se venderá y se repartirá su precio.
Extinción de condominio de vivienda con hipoteca
Es necesario negociar con el banco el cambio de titular en la hipoteca.
Si acepta el cambio de titularidad, es posible que quiera aplicar un interés más elevado o pedir garantías, como un avalista.
El banco no quiere perder garantías, por lo que tendremos que estudiar que oferta le podemos hacer al banco para que acepte la salida del deudor, es frecuente que la entidad bancaria se niegue a esa novación.
Si acepta novar la hipoteca, es decir, modificar alguna de sus cláusulas, tendremos que estudiar las nuevas condiciones, y decidir entre realizar la extinción de condominio, o vender la vivienda.
El banco no siempre acepta quitar uno de los titulares de la hipoteca, pues consideran que están perdiendo garantías de pago del préstamo, en ese caso podemos intentar cambiar la hipoteca de Banco.
Es necesario solucionar el tema de la hipoteca, porque aunque se puede realizar la extinción de condominio sin el consentimiento del banco, frente al Banco, seguirías apareciendo como deudor, lo que tienes sus consecuencias:
- Disminución de tu capacidad de endeudamiento, al figurar como deudor frente al Banco, si en algún momento quieres adquirir otra vivienda te resultará más difícil conseguir un préstamo.
- Impago: el adquirente en la extinción de condominio asume el pago de la totalidad de la hipoteca, pero en caso de que deje de pagar, el banco reclamará el pago a los dos, podría incluso acudir a un declarativo y embargar bienes distintos a la vivienda.
Con lo que lo salvo que el banco acepte la subrogación del propietario que se adjudica la vivienda y te libere como deudor, no es aconsejable que firmes la extinción de condominio
¿Qué impuestos se pagan en la extinción de condominio?
La extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, por lo que la tributación es mucho más baja que la de la compraventa, ya que sólo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El tipo varía dependiendo de la Comunidad Autónoma:
| Comunidad Autónoma | tipo general |
| Andalucía | 1,5% |
| Aragón | 1,5% |
| Asturias | 1,2% |
| Baleares | 1,2% |
| Comunidad Valenciana | 1,5% |
| Canarias | 1% |
| Cantabria | 1% |
| Castilla-La-Mancha | 1,25% |
| Castilla y León | 1,5% |
| Cataluña | 1,5% |
| Ceuta | 0,5% |
| Extremadura | 1,2% |
| Galicia | 1,5% |
| La Rioja | 1% |
| Comunidad de Madrid | 0,75% |
| Melilla | 0,5% |
| Región de Murcia | 1,5% |
| Comunidad Foral de Navarra | 0,5% |
| País Vasco | 0,5% |
La extinción de condominio no paga plusvalía
Plusvalía municipal
La parte vendedora no tiene que declarar por la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
La extinción de condominio no tiene la consideración de transmisión patrimonial. La tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.
Renta
Siempre y cuando no se genere un incremento o un disminución en la composición del patrimonio, no habrá que tributar en renta caso de división de la cosa común o disolución de comunidades de bienes.
En caso de que exista un exceso de adjudicación para alguna de las partes, y se produzca una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación, dicha variación deberá declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial.
Ejemplo exceso de adjudicación:
A y B se divorcian, A se adjundica el inmueble y la hipoteca sin indemnizar a B.
- Valor actual inmueble: 100.000 €
- Pendiente hipoteca: 60.000 €
- A recibe 40.000 €
- B recibe 0 €
A tiene un exceso de adjudicación de 20.000 €
Procedimiento judicial de división de cosa común
El proceso de división de la cosa común es un declarativo que seguirá los trámites del juicio verbal o del ordinario en función de la cuantía, ya que no se engloba dentro de los procedimientos por materias regulados en los arts. 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Debido a esto, es importante el momento de determinación de la cuantía del pleito, que será el será el valor del bien, aunque hay juzgado que aceptan que la cuantía sea la correspondiente a la cuota de participación perteneciente al actor.
Si el bien es indivisible y no hay acuerdo de los partícipes el bien será subastado l“con admisión de licitadores extraños”.
Aunque los partícipes pueden pujar y obtener la plena propiedad, pagando al resto de partícipes la parte proporcional que les corresponda en el precio de adjudicación, es posible que la vivienda acabe en manos de un tercero, a un precio inferior al de mercado.
Los partícipes podrñan particioar en la subasta si necesidad de consignar ninguna cantidad.