¿Quieres un desahucio rápido?

Lo habitual es que un desahucio esté terminado en tres o cuatro meses, en ocasiones si el Juzgado es muy rápido puede ser que esté finalizado en menos de dos meses.

No todos los Juzgados funcionan con la misma agilidad, y a veces surgen complicaciones, por ejemplo, el inquilino se opone o no recoge las notificaciones, sustiyen al Juez, o el funcionario se pone enfermo y no nombran sustituto.

No podemos controlarlo todo, pero nos esforzamos en agilizar al máximo el procedimiento, por ejemplo, si nos dan 10 días, contestamos tan pronto recibimos la notificación, así poco a poco vamos ganando días.

Si el inquilino no te pagado, podemos demandar, basta con que te deba 1 MES de renta.

La documentación necesaria para proceder con la demanda de desahucio es la siguiente:

• Contrato de arrendamiento del inmueble.
• Copia de las escrituras de propiedad del inmueble, o nota simple del Registro de la Propiedad
• Recibos impagados, tanto de renta como de suministros de agua, luz, gas etc.
• Notificaciones previas realizadas, si las hubiera
• Poder general para pleitos: aunque se puede hacer después ante el Juzgado, si lo unimos a la demanda ganamos tiempo. El poder lo pueden otorgar ante Notario (tiene un coste de 40 € 0 50 €) o si tienes firma electrónica puedes hacerlo gratis por internet

El juicio verbal de desahucio es  un proceso especial que pretende que el dueño o arrendador de una finca entregada en arrendamiento pueda recuperarla, ya sea por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma (recibos de la comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, recibos por suministros, etc.), bien porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, o por cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley (desahucio por precario).

El juicio de desahucio se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Se ha reformado en bastantes ocasiones este tipo de procedimiento, intentando en todas ellas agilizarlo.

Los TIPOS de JUICIOS DE DESAHUCIO, según el procedimiento a seguir son:

1. Desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas (desahucio express)
2. Desahucio por terminación del contrato.
3. Desahucio por precario (desahucio okupas)

DESAHUCIO EXPRESS

Además de solicitar al Juzgado la recuperación de la finca,  reclamaremos  el importe de las rentas y cantidades adeudadas.

Lo único que se va a discutir en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta,  es si debe o no la misma, este tipo de procedimiento ha simplificado muchos los trámites, de modo que, tras un primer requerimiento para el desalojo de la finca, y el pago de las rentas, si por el arrendatario no se formula oposición, se da por terminado el procedimiento sin necesidad de que se tenga que celebrar un juicio ni dictarse sentencia, de ahí que se le conozca también como desahucio express.

Cuando nos admitan la demanda, nos indicaran la fecha de juicio y la fecha de lanzamiento. Si el demandado no se opone a la petición del arrendador, directamente se procederá a la ejecución del lanzamiento, cuando termine el desahucio quedará fijada la cantidad adeudada, ya sólo nos quedará presentar ejecución para recuperar las cantidades impagadas.

¿En qué consiste el Juicio de desahucio por falta de pago de la renta?

El juicio de desahucio comienza con la presentación de la demanda en el Juzgado.

Admitida la demanda, se dictará por el Secretario Judicial una resolución en la que se:

Requerirá al demandado para que, en el PLAZO DE DIEZ DIAS , desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante el Juzgado y formule OPOSICION, alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

• En el requerimiento que le hace el Juzgado al demandado se expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista de juicioen caso de oposición del demandando, y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
• En el requerimiento se le apercibirá al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento.
• Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará una resolución dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
• Si el demandado atiende el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará resolución dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud
• En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.
• Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada. 

JUICIO DE DESAHUCIO por terminación del contrato.

Cuando se acude al juicio de desahucio porque ha terminado la duración del contrato  se le dará traslado de la demanda al arrendatario y se citará para la celebración de un juicio, terminando siempre mediante sentencia aunque no comparezca el demandado (art 440.1 LEC).

DESAHUCIO POR PRECARIO

Se habla de precario cuando el propietario cede el uso y disfrute del inmueble a esa persona con carácter gratuito y por un período de tiempo. Es el carácter gratuito de este tipo de desahucio el que lo diferencia del contrato de arrendamiento, en el que como todos sabemos, el arrendatario paga una renta al arrendador. Suele ser más lento el trámite ya que el ocupante puede recurirr la Sentencia que acuerde el desahucio. 

La notificación se practicará por edictos en el tablón de anuncios de la oficina judicial, por lo que no podrá oponerse y podremos desahuciarlo. 

El inquilino puede enervar  la acción de desahucio,  esto quiere decir, que cuando reciba la demanda, puede evitar el desahucio ingresando en el juzgado las cantidades pendientes de pago incluidos los intereses y las costas, antes de la celebración del juicio.

El inquilino solo podrá enervar el desahucio una sola vez durante la vida del contrato de alquiler.

Si deja de pagar la renta un una segunda vez, podrá ser desahuciado, una vez presentada la demanda ya no tendrá posibilidad de evitarlo,  aunque pagara con posterioridad sería desahuciado igualmente.

Si tu prioridad es echar al inquilino, se puede privar al inquilino de la posiblidad de enervar la acción,basta con enviar un buro-fax antes de interponer la demanda de desahucio requiriendo de pago al inquilino, eso sí, tiene que recibirlo.

El último párrafo del art. 22.4 LEC, dice:

“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación […] cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Si quieres requerir al inquilino antes de presentar la demanda, habrá que esperar un mes desde la fecha de recepción del burofax para ver si paga. Si no paga, podemos demandar y ya no tendrá posibilidad de evitar el desahucio. 

Se celebra igualmente y se le tiene por citado para la notificación de la sentencia en el Juzgado, dentro del sexto día siguiente al señalado para el juicio.

Si no comparece, la sentencia se le notifica por medio de edictos en el tablón de anuncios del Juzgado.

Olvidate de atajos, no te servirá de nada,  y el inquilino puede presentar una denuncia por coacciones. Si eso pasa es posible que acabes con una multa, y sin echar al inquilino.

Cuando arriendes la vivienda domicilia todos los consumos en la cuenta del inquilino y designa como domicilio de correspondencia el de la vivienda arrendada.

Si recibes la factura on line, te será más sencillo saber si se están abonando las facturas y puedes facilitar al suministrador el e-mail del inquilino a fin de que esté informado del importe de la factura. 

Las posibilidades de recuperar la deuda dependerán de la situación económica del inquilino, y de si existe algún bien sobre el que trabar embargo.

Aunque su situación en estos momentos no sea la mejor, instaremos la ejecución igualmente, para evitar que prescriba. Aunque ahora no tenga bienes es posible que los tenga en un futuro, en algún momento tendrá que trabajar, o le tendrá derecho a una devolución de tributaria, que por supuesto habremos embargado. 

El paso del tiempo hace que el inquilino se relaje, y se olvide de la deuda, con lo que el porcentaje de éxito a largo plazo es elevado.

Los daños suelen ser producidos momentos antes del desahucio y por despecho, y no durante la vida del contrato, con lo que si hay comunicación con el inquilino hablaremos con él e intentaremos que abandone la vivienda antes del desahucio, le informo que si la vivienda está dañada, lereclamación de los daños ocasionados en la vivienda y además le incluiremos en una lista de morosos.

Si pese a ello los daños se producen, el Juzgado levantará acta del estado de la vivienda que nos servirá para poder instar una reclamación en proceso judicial distinto al desahucio.

Es importante que realices siempre un inventario detallado de los bienes que hay en la vivienda antes de arrendar y tampoco está demás que anexes fotografías del estado de la vivienda.