Saber qué acuerdos requieren la unanimidad comunidad de propietarios para su adopción y qué acuerdos requieren mayoría, y qué tipo de mayoría es necesaria, son cuestiones esenciales.
Hay acuerdos que requieren unanimidad comunidad de propietarios y otros requieren mayoría cualificada y algunos basta con mayoría simple para su adopción. Si vas a asistir a una Junta es conveniente que estés informado, ya que en caso de que no se respete puedes impugnar.
Cualquier otra acuerdo que afecte a una comunidad de propietarios deben tomarse en las juntas, sin embargo, no es lo mismo acordar que plantas se van a colocar en el portal que acometer una reforma de miles de euros.
La ley exige distintas mayorías según cuáles sean las decisiones que se vayan a adoptar. La adopción de un acuerdo necesitará un determinado número de votos dependiendo de que se trate.
El régimen de acuerdos de la Junta de propietarios viene regulado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se contemplan tres tipos de mayoría:
- Unanimidad comunidad de propietarios. Para las decisiones de mayor trascendencia que afecten a la comunidad.
- Mayoría de 3/5. Cuando tienen que ver con los servicios que se ofrecen a los propietarios.
- Mayoría simple (mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Para otros asuntos no recogidos en los casos anteriores.
Acuerdos que requieren unanimidad comunidad de Propietarios
Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Acuerdos por mayoría especial o cualificada
Las mayorías cualificadas son las referidas al total de propietarios, independientemente de que la Junta de propietarios se reúna en primera o segunda convocatoria.
Se requiere mayoría cualificada para:
- Supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación de ascensor. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Arrendamiento de elementos comunes. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Acceso a los servicios de telecomunicaciones y aprovechamiento de energías renovables. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
- La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
- No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en la LPH, de elemento común.
- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en los párrafos anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integra
- Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características
- Ningún propietario podrá exigirlas, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
- Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
- No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
- Punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.
Acuerdos por mayoría ordinaria
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Buenos días!, vivo en una comunidad de vecinos con zonas ajardinadas y piscina. El presidente quiere colocar un depósito de agua de 15.000 litros en la zona ajardinada. Quiere colocarla justo enfrente de mi bloque- casi debajo de las ventanas. Se va a exponer en una junta próxima; me podrían indicar con que mayoría se podría colocar ese depósito y que se necesitaría para la instalación del mismo (me refiero a permisos, licencias.,,,).
Gracias y un saludo.
Según el Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para las obras o actuaciones que tengan como finalidad la modificación de la estructura, la fábrica o las cosas comunes del edificio, incluidas las que alteren su configuración o estado exterior, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo, si la alteración es significativa y afecta sustancialmente a la estética del edificio, podría ser necesaria la unanimidad de todos los propietarios (Artículo 17.8 de la LPH). Es fundamental determinar el impacto estético que tendrá la instalación del depósito. Si se considera que la alteración es menor y no afecta significativamente la estética del edificio, se podría seguir con la mayoría de tres quintas partes. Si la alteración es sustancial, entonces se debería buscar la unanimidad.
En cuanto a los requisitos de instalación, aunque algunos depósitos pueden no requerir licencia, un depósito de 15.000 litros es una instalación significativa que probablemente necesite un permiso. Deberías consultas en el ayuntamiento o acudir a un técnico especializado
En una urbanización privada, compuesta por dos edificios de viviendas, que forman una única CCVV y dos chalets pareados, que forman otra CCVV, se comparten diferentes elementos comunes y uno de ellos, es el vial de acceso a los garajes (este vial no tiene ningún tipo de señalización vertical, ni horizontal y se utiliza para el acceso de vehículos, a los garajes de los diferentes edificios y también, tiene un uso peatonal, que resulta obligado para los chalets, como único medio de acceso peatonal).
El conjunto de la urbanización esta cerrado por una barrera donde empieza el vial, que da acceso al garaje de los dos edificios de viviendas que conforman la urbanización, así como a los chalets.
El vial tiene una longitud de unos 40 metros y una anchura que varia, siendo el máximo de unos 6 metros. Esta ubicado al borde de una escollera.
Dado que algunos propietarios quieren utilizar este vial de uso común para aparcar sus vehículos y teniendo en cuenta, lo comentado respecto a dimensiones y ublcacion al borde de una escollera (por los pesos máximos que pueda soportar el vial en relación a la escollera).
¿seria posible ampliar el uso al aparcamiento de vehículos, teniendo en cuenta las dimensiones indicadas y el uso actual (peatonal y acceso a garajes?
¿que votos serian necesarios para aprobar este uso de un elemento común?
¿En su caso, resultaría aplicable el CTE en lo que se refiere a vehículos de emergencias en lo relativo al acceso de los mismos, por este vial?
¿que habría que tener en cuenta, al generar una posible sobrecarga en el espacio ubicado al borde una escollera?
Jose Antonio, te envío un email y vamos estudiando el asunto.
El Presidente de la Comunidad de Propietarios está estudiando cambiar la comercializadora de electricidad para los servicios comunes (alumbrado, ascensores…) al haber examinado una comparativa que concluye que ese cambio supondría un considerable ahorro en la factura de electricidad de la comunidad. La pregunta es si este cambio de comercializadora (sin cambiar potencias contratadas) requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios o bastaría con la comunicación a los propietarios vía correo electrónico y otra en la siguiente Junta de Propietarios, o ni siquiera eso. Muchas gracias
Pedro, para cambiar de comercializadora no es necesario que exista acuerdo en Junta.
El artículo 10 de la LPH establece que son obligatorias y no requieren de acuerdo previo de la Junta de propietarios las actuaciones que vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, y que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
El cambio de comercializador es un proceso gratuito y el plazo máximo para realizar el cambio de comercializador es de 21 días.
No obstante, te contactaremos por email, para enviarte una información que creo puede ser de vuestro interés.
Buenos días. EN mi comunidad han aprobado por mayoría simple (39.9% de representación de las cuotas) instalar una serie de vallas, cepos o bolardos en el garaje comunitarios en las zonas comunes susceptibles de utilizarse por coches o motos como aparcamiento. Eso debería ser aprobado por 3/5? o con mayoría simple debería valer?
Ivan, tendía que leer el acuerdo completo para poder contestarte. Pero si son nuevas instalaciones entiendo que la mayoría sería de 3/5. Cuando calculas el porcentaje, te refieres a los presentes, o tienes en cuenta también a los ausentes. Si notificada el acta no se oponen en 30 días, se entiende que están a favor del acuerdo.
Hola buenas tardes, en mi comunidad tenemos terrazas con cristales (como barandilla) sin muros de construcción. En una junta anterior se aprobó la colocación de vinilos para preservar la intimidad de aquél que quisiera colocarlos. Y ahora en la siguiente junta cuando se iba a elegir un modelo homogéneo resulta que dicen que hace falta unanimidad para poder colocarlos ya que un vecino dijo que no veía bien que unos lo colocarán y otros no. Que tipo de mayoría hace falta para un caso así. Gracias
Buenas tardes,
En casos como el que planteas, lo primero es aclarar que si en una junta anterior se aprobó la colocación de los vinilos y ese acuerdo no ha sido impugnado en el plazo legal, dicho acuerdo es válido y la instalación de los vinilos debería poder realizarse tal y como se aprobó.
Ahora bien, respecto al tipo de mayoría necesaria para elegir el modelo de vinilo, depende de si afecta o no a la estética exterior del edificio:
En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad para cualquier modificación que altere la configuración o la estética de los elementos comunes del edificio, como pueden ser las terrazas si son visibles desde el exterior. Si un vecino se opone, la unanimidad no se alcanza, y no se podría realizar sin dicho acuerdo unánime.
En este caso, podría bastar con una mayoría simple o mayoría cualificada (3/5 de los propietarios), dependiendo de los acuerdos previos de la comunidad o los estatutos.
En resumen, si el acuerdo anterior no fue impugnado, es plenamente válido. Sin embargo, si se considera que la colocación de los vinilos afecta la estética exterior, sería necesario llegar a la unanimidad para que todos los propietarios estén de acuerdo con el modelo y la instalación.
Buenos días: Somos una comunidad de chalets adosados en varios bloques, en los bloques centrales algunos vecinos tenemos tendales fijos y otros no permanentes, pues las terrazas que tenemos son muy pequeñas, hay un vecino que nos ha denunciado, para que quitemos los tendales, solicitó este vecino informe a Urbanismo, en la respuesta del informe firmado por la arquitecta, nos da la razón y plantea que al no estar en fachada principal y no haber normativa contraria al respecto, es legal tenerlos pues no altera la seguridad del edificio. En las normas internas de la comunidad aprobadas previamente a la compra de los chalets por nuestra parte, dicen que no se podrá poner nada en la fachada que altere la seguridad, en el orden del día que se hizo al respecto y que decía consulta del letrado acuerdos que procedan, se realizo una votación de 23 vecinos a favor de dejar los tendales y 2 en contra (1 de ellos el vecino que nos denuncia) dicho vecino nos ha denunciado en el juzgado impugnando dicha votación, pues según él, no cumple la legalidad pues debería ser votado por mayoría reforzada, dicho abogado junto con la anuencia del administrador de la comunidad hizo una junta extraordinaria para ver cual era la demanda y los acuerdos que procediesen, en dicha reunion participó el abogado del denunciante, no teniendo por nuestra parte asesoramiento legal de ningún abogado, en dicha reunión el administrador nos mal informo diciendo que la votación que hicimos no era legal y que lo mejor era allanarnos a la demanda, cosa que naturalmente yo me opuse pues implicaría darle la razón y acceder a la pretension de dicho vecino que esta pretendiendo en su demanda una indemnización de no menos de 6000 euros y unas costas de aproximadamente 3000 euros de abogado y procurador del denunciante, mas similar con el abogado y procurador de la comunidad. Al final votamos de nuevo y gano el allanamiento por un solo voto mas, a favor que en contra, habiendo muchas abstenciones. Esta situacion tiene acojonados a los vecinos y esta creando muy mal rollo. Según he podido leer en la demanda dice que se impugna la votación por no tener la mayoría unánime reforzada, cuando según he podido saber para cambiar normas internas de una comunidad, solo es necesaria la mayoría simple estando representada mas de la mitad de los votantes (cuando votamos éramos mas del 50% de la comunidad representada es decir 28 vecinos 23 a favor de dejar los tendales, 2 en contra y tres abstenciones). ¿Que podemos hacer al respecto, los vecinos que no estamos de acuerdo con el proceder del administrador?, nos hemos dado cuenta que el esta actuando conforme a las pretensiones del abogado del denunciante, con claro interés lesivo a los intereses de nuestra comunidad, pues de tener que abonar las costas indemnizaciones etc nos va a salir bien caro por su incompetencia. Por favor agradecería nos asesoraran lo antes posible pues andamos contra el tiempo. Gran pagina e interesantes sus aportes a las dudas de los que, como nosotro,s no sabemos que hacer ya. Saludos y gracias por el interés tomado en el asunto.
Victor el tema parece un poco complejo para el blog. Completa el formulario y deja un número de teléfono. No puedo valorar debidamente si la impugnación tiene base sin leer la demanda y el acta. Pero por lo que dices lo que se votó no fue si se instalaban los tendales, sino si se retiraban, y no es lo mismo. Los Estatutos por lo que dices no prohíben expresamente la instalación de tendales o tenderos, necesitaría como mínimo ver el Acta, en cualquier caso. Lo de los 6000 € ¿porqué es?, ¿qué base tiene?
Buenos días, vivo en una comunidad de propietarios de 20 vecinos. Los vecinos de los bajos queremos subir 80 cm la valla perimetral por seguridad, ya que los chavales se suben, han entrado en alguna ocasión… pero un vecino del primer piso no quiere… ¿Es necesaria la mayoría de votos de la comunidad, 3/5 partes…? El coste lo asumimos nosotros. Muchas gracias por su ayuda. Saludos.
María, para contestarte tendría que saber si la valla estaba en origen o es posterior, y si afecta a la configuración del edificio, ya que en ese caso se podría requerir unanimidad. En cualquier caso, entiendo que el vecino se opone por una cuestión de seguridad, con lo que habría que estudiar también como le afecta y si realmente le puede suponer un problema de seguridad. En cualquier caso subir la valla no garantiza que sigan saltándola.
Buenos tardes,
En mi comunidad quieren quitar un jardín comunitario muy grande que tenemos y quieren dejarlo con tierra y plantas. Todas mis ventanas dan a ese jardín. Se necesitaría unanimidad para quitarlo y que lo modifiquen o solo las 3/5 partes.
Muchas gracias.
Aurora, habría que valorar el impacto que tiene en la configuración del edificio. En uno de los comentarios dejamos una Sentencia que hablaba de una pista de pádel, pero puede ser aplicable al caso.
existía una pista de baloncesto y lo que se pretendía era cambiar el uso y convertirlo en una pista de padel. Te dejo un enlace al comentario
En la Sentencia se indica que es necesario analizar el cambio físico. En dicho caso se consideró que había una modificación sustancial de la situación física de los exteriores de los espacios comunes de la finca, que supone una modificación del título constitutivo, para lo que la ley impone la unanimidad, tal como se deriva del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el 17.1 del mismo texto legal. Por lo que como verás la respuesta no es simple, hay que analizar el caso concreto.
Hola:
En mi comunidad se esta planteando poner bancos para sentarse, una de las posibles ubicaciones es frente a mi terraza, apenas a 5 metros con el riesgo de ruidos y demás. Querría saber si hay alguna normativa sobre la distancia que se debe guardar entre bancos y viviendas ya que la comunidad no es muy extensa. Y caso de que no se pueda evitar que mayoría haría falta para aprobarlo o no.
Muchas gracias.
No me consta que haya ninguna normativa que regule la ubicación de los bancos dentro de una comunidad de propietarios. En cuanto a la mayoría necesaria para el acuerdo puede considerarse una innovación o nueva instalación, y al n Al no ser necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio, requeriría de mayoría de 3/5. Si crees que esa ubicación te va a molestar oponte en la Junta al acuerdo.
Buenas que tal?
En mi comunidad quieren retirar una zona de césped y poner un solado.
Querría saber que tipo de acuerdo y mayoría es necesario.
Gracias de antemano, un cordial saludo
Álvaro tu caso es similar al de Aurora,, habría que analizar el cambio.
Buenos días,
Acabo de adquirir un piso en un edificio que no tiene ascensor. El piso es de 1920 y evidentemente necesita una reforma. Ya he solicitado la licencia de obras al ayuntamiento de Santander y estoy a la espera de recibirla. Mientras tanto he empezado ya a vaciar todos los muebles antiguos que había en la casa. Evidentemente he bajado esos muebles y enseres por las escaleras del edificio ya que no hay ascensor.
Ayer me llamó la administradora del edificio para decirme que el presidente decía que estaba prohibido bajar ni subir material por las escaleras porque se había acordado en una junta de vecinos en el año 2003. Me dice que todo el material lo tengo que subir y bajar a través de un patio interior (muy estrecho) y meterlo y sacarlo por las ventanas (pequeñas). Le dije que eso no tenia lógica y ella se limito a mandarme la fotografía de ese acta aprobada en 2003 y me avisa de que si no respeto esa norma me van a denunciar. No tengo ni idea cómo actuar. He mirado los estatutos y no dicen nada de esa prohibición.
Tengo varias preguntas que me encantaría que me respondieran
-¿Un acuerdo recogido en acta en el año 2003 es de obligado cumplimiento para nuevos propietarios?
-Esa prohibición para utilizar las escaleras, ¿no se puede considerar abusiva? Me causa un claro perjuicio porque tengo que desembolsar más dinero para montar un sistema de polea para meter las cosas por las ventanas que tampoco son muy grandes.
-Ese acuerdo vecinal, ¿atenta contra algún artículo de la ley horizontal?
Como ven estoy un poco agobiada con la situación y con las constantes amenazas de denuncia por parte de la administradora y del presidente de la comunidad.
Les agradecería muchísimo que me pudieran ayudar.
Edurne, los acuerdos son obligatorios para todos los propietarios. Cuando llegas a un finca, debes informarte. Si es de 2003 ya no se puede impugnar, por lo que cualquier vicio del que adoleciera inicialmente ha sanado con el tiempo.
En cuanto a la sanción que dice te quieres imponer debo decirte que la Comunidad no tiene potestad sancionadora. Lo único que pueden hacer es iniciar acción de cesación para que ceses en la actividad prohibida. Para ello debe requerirte el presidente, y si no cesas la actividad prohibida, deben convocar Junta y aprobar el inicio de acciones judiciales contra tí. La única forma de obligarte a cesar la actividad prohibida es la vía judicial. Para entonces deberías haber terminado la obra. Consulta en el Ayuntamiento la posibilidad de poner u un tubo bajante para desescombrar que llegue al contenedor de obra. Si no tienes esa posibilidad habla con ellos diles que si se produce algún desperfecto lo repararás, si no puedes ahora, hazlo cuando te requieran o en la Junta, pero no dejes de acudir a las Juntas y explicar tus motivos.
Buenos días,
Me gustaría hacer un consulta, actualmente vivo alquilada en la portería de un edificio de 12 vecinos, y me gustaría hacer una propuesta de compra, tengo entendido que habria que hacer la desafectación del elemento común, que es la portería, que costes me llevaría hacer todo este proceso, quiero asumirlos, pero necesitaría saber los costes que esto conlleva, ya que seria parte de la propuesta de compra.
Gracias de antemano por vuestra respuesta
Efectivamente para la venta de la vivienda destinada a la portería es necesario su previa desafectación de forma que deja de tener la consideración de elemento común, pasando a ser elemento privativo.
El acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, debe comprender:
1) La desafectación del elemento común,
2) La determinación de la cuota de participación del nuevo elemento privativo,
3) La determinación de la nueva cuota del resto de elementos privativos.
En cuanto los costes, deberá realizarse una anotación en cada una de las fincas registrales. En tu caso parece que son 12. No puedo darte un precio aproximado en este momento. Si necesitas que te ayudemos con el trámite contacta a través de este formulario y agendaremos una llamada
Entiendo que el acuerdo en este caso que plantea XIO, debe adoptarse por unanimidad. Pero que pasa si uno de los propietarios ha fallecido y no se tiene constancia o se sabe desde hace años de los posibles herederos, si los hubiera? Gracias de antemano
No entiendo que cual es tu duda. Si está fallecido no acudirá a la Junta obviamente y cuando se le notifique el acta no se opondrá, por lo que si todos los demás estáis de acuerdo ya tenéis la unanimidad.
Buenas!
Mi padre lleva encerrado unos 4 meses en casa, por la desastrosa organizacion de la administracion.Por otro lado hay 2/ 3 morosos.
Que pasos deberiamos de seguir??
Gracias
Ruth, entiendo que no podéis realizar las obras aprobadas, porque hay vecinos que no pagan las derramas. En ese caso, lo primero que tiene que hacer la Comunidad es demandar a los morosos. Para crear un plan de acción debería tener más información. Si quieres que estudiemos tu caso, completa el formulario que encontrarás en el enlace y deja tu número de teléfono
En una comunidad donde el 70% acude y acuerda pintar el exterior del bloque y un comunero se niega, se puede pintar o debe de ser mayoria absoluta. Gracias
Pilar, para contestar tu pregunta habría que saber porque se va a pintar, ten en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en su punto 1 letra a) que serán obligatorios y no requerirán de acuerdo de la Junta de Propietarios los trabajos y las obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, los necesarios para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otros derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Por lo tanto, las tareas de reparaciones, incluidas las de la fachada son obligatorias y todos los propietarios están obligados a contribuir al gasto que ellas conlleven. Lo que sí se permite decidir a los propietarios es el presupuesto y la empresa encargada de la reparación que habrá de ser acordado en Junta por mayoría simple a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si se trata de una mejora, sería de aplicación el artículo 17.4 de la LPH, en ese caso sería necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Buenas noches. Soy propietario de una vivienda en planta baja con terraza y jardín con césped natural de cuyo mantenimiento se encarga la comunidad. Éste viene recogido en escritura como común de uso privativo. En la próxima junta general ordinaria se ha propuesto en un punto del orden del día, modificar ese jardín de césped natural por césped artificial con toda la obra e instalación que conlleva.
¿Es susceptible de cambio y votación algo que viene recogido en la escritura de la vivienda?, en caso afirmativo, ¿qué votación requeriría este tipo de modificación?
Gracias y saludos
Jose Manuel, las modificaciones de elementos comunes, como el jardín, requieren la aprobación de la comunidad de propietarios, aunque el uso privativo del jardín esté recogido en la escritura, los cambios que afecten a los elementos comunes suelen estar sujetos a un proceso de votación en la junta de propietarios.
Si la sustitución es por césped artificial pueden distinguirse los siguientes supuestos:
Si la sustitución del césped natural fuera por asfaltado, se consideraría un cambio de uso o servicio común de interés general, por lo que en virtud del art. 17.3 de la LPH el acuerdo debería adoptarse con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas.
En mi comunidad algún vecino quiere poner descalificador. Han puesto una reunión avisando a dos días. Debe aprobarse por mayoria? Yo no quiero ponerlo, estoy obligada? Gracias
Para la instalación de un descalcificador en una comunidad de propietarios, se debe seguir el procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
En cuanto a la convocatoria de la reunión, lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal es que la convocatoria debe hacerse con al menos seis días de antelación, salvo que los estatutos establezcan un plazo mayor, y debe incluir el orden del día y la indicación del lugar, día y hora en que se celebrará la reunión. En cambio, para una Junta Extraordinaria, la ley no establece un plazo mínimo para comunicar a los vecinos su celebración, tan solo establece que todos los vecinos deben ser informados de su celebración para que puedan asistir.
Respecto a la votación para la instalación del descalcificador, si se trata de una innovación no exigible, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En caso de que se apruebe, y si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no estará obligado a pagar y su cuota no se modificará, incluso si no puede privarle de la mejora o ventaja. Si el disidente desea participar de las ventajas, deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
En todo caso, la decisión de instalar un descalcificador en la comunidad de propietarios debe ser adoptada por la mayoría establecida en la Ley de Propiedad Horizontal, y cada propietario deberá asumir su parte correspondiente del costo de su instalación y mantenimiento.
Como se reparten los gastos fijos de calefacción en una comunidad compuesta por 40 vecinos con distintos coeficientes de participacion?.
Si se reparte el 50 por ciento por partes iguales, hay 14 vecinos que salen perjudicados y 26 beneficiados
Fernando, habrá que ver que dicen los Estatutos, y si no dice nada, si hay algún acuerdo en Junta.
Buenas tardes,
Quisiera tirar una pared maestra de mi casa bajo la supervision, claro está, de un arquitecto y la sustitución por una viga. Cual es el tipo de mayoría que se necesita para que la comunidad de propietarios lo apruebe? Se tiene en cuenta solo a los asistentes a la junta o en este caso es necesario que voten todos los propietarios??
Nuria, la pared maestra, en cuanto elemento común, además su derribo puede afectar a la seguridad del edificio. De modo que su derribo o modificación debe acordarse por unanimidad de todos los propietarios, previa convocatoria de Junta General, indicando este asunto como punto concreto dentro del Orden del Día para su celebración.
Buenos días,
Mi comunidad de vecinos está prevista de una zona comunitaria con piscina y césped artificial, de origen en la construcción, es decir, todos compramos la vivienda con esta zona comunitaria así. Han pasado ya 15 años y el césped está acartonado y en muy mal estado y se está valorando cambiarlo por otro césped artificial. Me podría decir si se puede considerar esto como conservación y mantenimiento de zonas comunes?? a qué tipo de votación tiene que estar sometido y cuantos votos hacen falta para proceder al cambio??
Gracias
Rebeca, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, establece que los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y preservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes son obligatorias y no requieren de un previo acuerdo en la Junta de propietarios. Si el césped está en mal estado podría sustituirse sin necesidad de acuerdo en Junta. No obstante, de llevarlo a Junta bastaría mayoría simple
Hola! Quería saber si para convertir una zona de arena com unos bancos en una zona de césped para las zonas comunes necesita la unanimidad de todos los propietarios. Es que no se si se podría considerar «nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble». Gracias
Alejandra, habría que valorar el impacto que tiene en la configuración del edificio, ya que cuando la Instalación requiere pequeñas alteraciones del elemento común, por ejemplo la Instalación de columpios en un jardín, se entiende que es se trata de un simple acto de administración, y que por tanto, sólo requerirá la mayoría simple.
Por lo que comentas, la zona tiene arena y bancos, y se trata de poner césped, en lugar de arena. Por lo que pienso que para dicho acuerdo basta con mayoría simple.
Muchas gracias! Y en relación a nuestra vivienda, se podrían vinilar los cristales de la terraza sin necesidad de aprobarlo en junta? Es que en la memoria de calidades ponía que iban a ser traslúcidos y los han puesto transparentes (vamos a reclamar a la constructora). A nosotros nos afecta más que al resto de vecinos porque nuestra terraza mide 50m2. Al tratarse de un vinilo que va pegado en el cristal por la parte interior, no sé hasta qué punto es necesario que se vote. Gracias por la ayuda!
Alejandra, dependerá del efecto que produzca en el aspecto exterior del edificio. Para que poder contestarte habría que determinar si es visible desde la calle o exterior, y en qué medida es llamativo o discordante con el conjunto.
Te aconsejamos que antes de llevar a cabo la instalación lo comentes con la Comunidad.
Vivo de alquiler en una finca que tiene terraza comunitaria. Lo gestiona la cooperativa de viviendas. El caso esk mi piso es bastante pequeño y de manera extraoficial el presidente me dio permiso para dejar la bicicleta de mi hija en dicha terraza. Está puesta en un lugar que no es de paso y no molesta pero hay una vecina que no deja de quejarse de que no puedo dejar la bici ahí por ser comunitario. En los estatutos de la comunidad no dice nada al respecto pero a causa de sus quejas han puesto un cartel de que se prohíbe dejar bicis en espacios comunes. Se puede hacer algo al respecto?
Si los estatutos de la comunidad no prohíben específicamente dejar bicicletas en áreas comunes, es posible que la prohibición establecida mediante el cartel sea inválida. Sin embargo, la situación puede depender de las normas de convivencia y políticas específicas y de cómo se gestiona la finca.
Te sugiero que hables con el presidente de la cooperativa o con algún miembro de la junta para discutir la situación y tratar de encontrar una solución. Puedes presentar su caso y argumentar que no está infringiendo ninguna norma establecida y que se le había permitido dejar la bicicleta en la terraza. Si la junta de la cooperativa se muestra dispuesta a reconsiderar la prohibición, puede ser útil proponer una solución alternativa, como establecer ciertas reglas para el almacenamiento de bicicletas en la terraza que sean justas para todos los propietarios o inquilinos.
Buenos días.
Vivo en un portal de 14 vecinos, y tenemos como piso comunitario la vivienda del portero, que actualmente está vacia. 13 de los vecinos quieren vender, pero hay un vecino que se niega a la venta.
Por ley se requiere unanimidad para poder realizar la venta.
¿Hay alguna forma legal de proceder a la venta a pesar de la negativa de uno de los vecinos, o algún proceso legal de manera que un juez, escuchando a las partes, pueda decidir que sí se puede proceder a la venta?
Enrique, el proceso es complejo. Debéis acordar la supresión de portería como servicio común, requiere para su aprobación la mayoría cualificada de los tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17, regla 3 de la Ley de propiedad Horizontal).
Después hay que desafectar la vivienda del portero. Para ello hay que seguir los siguientes pasos:
1º.- En la convocatoria que se efectúe para celebrar la Junta de propietarios que debata y apruebe este asunto de la desafección de elementos comunes, es muy importante que previamente se detallen todos los pormenores del elemento que se pretende transformar.
2º.- Se requiere unanimidad de todos los propietarios (presentes y ausentes), según el artículo 17, regla 6ª LPH. Es muy importante que consten personalmente citados para la celebración de la Junta y notificado posteriormente el acuerdo a todos los propietarios.
3º.- Hay que facultar expresamente al Presidente de la comunidad, dentro del ese acuerdo, para que pueda otorgar la escritura pública necesaria para la inscripción posterior de ese elemento previo común en privativo. Las facultades deberán ser extensas para otorgamiento de escritura y cualquier gestión administrativa necesaria hasta su inscripción registral. Es conveniente consultarle al Notario que va a preparar las escrituras, sobre la extensión del poder.
4º.- Es necesario que en la Junta que se va a adoptar el acuerdo de desafectación de elementos comunes, también se haga constar la cuota de participación que el nuevo elemento privativo va a tener, así como la remodelación del resto de cuotas que ese cambio ha producido en los demás elementos privativos. Igual que hemos dicho antes, es conveniente la previa consulta al Notario de este extremo, para que después no haya sorpresas en el Registro de la Propiedad.
5º.- Si se va a vender el piso a un tercero, también se hará constar el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta, indicando todos los datos de la persona compradora y de la venta.
6º.- También es conveniente hacer constar el destino del dinero que se vaya a percibir por la venta del antiguo elemento común. En un principio el reparto del dinero percibido debe hacerse en proporción a la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenga asignado. No obstante puede acordarse que dicho dinero también podrá ser destinado a engrosar el fondo de reserva o cualquier otra aplicación.
La desafectación o liberación del uso o servicio común solamente puede producirse a partir del acuerdo unánime de los propietarios, en la medida en que ello implicara la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo (art. 17. 6 de al Ley de Propiedad Horizontal). De modo que si un propietario se niega no podéis desafectar la vivienda y en consecuencia no la podéis vender.
Buenas. Quisiera saber cuántos votos son necesarios para aprobar poner un par de bancos dentro de las zonas comunes de la comunidad. No sé si se considera una mejora (3/5 partes)(ya que no estaba en los planos cuando se construyó esta urbanización en 2017) o se debe aprobar por mayoría simple.
Agradezco su ayuda.
Un saludo
María, si puede considerarse una innovación o nueva instalación. Al no ser necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio, requeriría de mayoría de 3/5. En este tipo de acuerdos, si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (artículo 17.4 LPH).
Los bancos, dependiendo de donde se ubiquen y el uso que pretenda dársele puede ir en detrimento del descanso de otros vecinos, ya que pueden ser focos de ruido, por lo que es algo que debéis tener en cuenta.
Hola, vivo en un bajo, el portero no ha limpiado nunca el acceso a los bajos por no tener acceso por el portal. He revisado la nota simple y el estatuto de la comunidad y veo que el acceso a mi vivienda se produce por una zona común (aunque sea exterior de hecho esta protegido por una valla). Pago lo que me corresponde por el portero, que limpia recoge las basuras y les guarda las cartas solo para los pisos altos, no para los bajos.
Les he comentado que esto tiene que cambiar, y me amenazan con quitar la valla que protege el acceso a los bajos si sigo adelante, ¿pueden hacerlo?
Fede, creo que bastaría con que le dierais acceso al portero. Lo de la eliminación de la valla me parece un poco drástico. Si adoptasen el acuerdo, tendrías que impugnarlo.
Buenos días,
Si un comunero se marcha en plena reunión antes de la votación, sin otorgar representante ni salvar su voto, ¿puede votar es los 30 días siguientes? ¿es legítimo?¿se considera como una abstención?
Otra duda:
En una junta de vecinos: los asistentes votan a favor del cerramiento de la terraza (3/5 partes). Los ausentes tienen despùés 30 días para votar: ¿los ausentes que no voten en ese período: se suman a la mayoría, es decir, estarían a favor del cerramiento de la terraza ya que no expresaron oposición alguna?
Muchas gracias.
Pedro, hay que estar al caso concreto, las Audiencias Provincial de Madrid, Sec. 21.ª, 214/2019, de 23 de mayo (SP/SENT/1014251), Ciudad Real, Sec. 2.ª, 230/2018, de 24 de septiembre (SP/SENT/979085)el que asiste a la Junta, pero se marcha antes de las votaciones, abandona la Junta, se considera ausente, y por tanto puede impugnar el acuerdo, que consideran que el comunero legitimado para impugnar al haberse marchado de la Junta antes de que se produjese la votación.
Sin embargo, la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 327/2015, de 12 de junio (SP/SENT/826661), no admite la legitimación al haberse producido esta ausencia al no querer votar un determinado acuerdo, habiendo estado en la discusión del mismo, en idéntico sentido se pronuncia esta Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 124/2014, de 20 de marzo (SP/SENT/768421) en la que tampoco legitima para impugnar al comunero cuando, habiendo participado en la Junta, la abandona voluntariamente antes de deliberar, la AP Madrid, Sec. 25.ª, 309/2008, de 18 de junio (SP/SENT/175438) considera que carece de legitimación para impugnar el acuerdo quien, habiendo estado presente en la Junta la abandona para no votar. En estos casos, entiendo que se considera como una abstención.
Buenos días. Mi duda es la siguiente: somos 31 viviendas adosadas, cada una con salida directa a la calle. Tenemos comunidad de propietarios porque compartimos el garaje y los trasteros que están en el sótano, el cual sólo tiene acceso desde la calle. Han propuesto pintar el exterior de las viviendas y hay propietarios que quieren hacerlo por su cuenta (les sale más económico) y otros por cuenta de la comunidad. ¿Qué mayoría es necesaria para que lo haga la comunidad? Por otro lado, hay propietarios que están planteando cambiar el color de la fachada y otros se niegan y quieren mantener el color original de las viviendas. ¿Es necesario unanimidad para el cambio de color? De no ser así, ¿qué mayoría sería necesaria? Gracias. Un saludo.
Esther, en primer lugar, habría que determinar si se trata de una obra necesaria o de una obra de mejora, es decir, si se han detectado humedades, grietas o desperfectos, o si la queréis pintar porque la pintura está envejecida, sucia o deteriorada.
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias para «para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación» tienen carácter obligatorio, son de pago obligado por todos los vecinos y no requieren mayoría en la junta de propietarios. Sin embargo, las obras de mejora sí se han de someter a votación en la junta de vecinos y deben ser aprobadas por 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Además, si algún vecino no estuviera de acuerdo, no estaría obligado a pagar si la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En cuanto al cambio de color cualquier modificación requiere que el acuerdo sea por unanimidad, desde el cambio del color de la fachada hasta cualquier otro aspecto que afecte de manera visual o estructural al edificio.
Buenas tardes. Gracias por la pronta respuesta. Pues hay fachadas que tienen fisuras y/o grietas que entendemos que hay que reparar y en lo que estamos de acuerdo todos. En cuanto a pintar, las viviendas ya tienen 11 años y un repaso no les vendría mal, pero como comenté, hay vecinos que la fachada de su vivienda quieren pintarla ellos porque les sale más económico que con la comunidad y el administrador dice que lo que vote la mayoría ¿es así? Por otra parte, hay algunos que quieren aprovechar que pintamos para cambiar el color y el administrador dice que para eso basta con los 3/5 de los votos. No sé de dónde lo ha sacado. A mí entender, tal y como me habéis dicho es por unanimidad pero no encuentro ley/artículo que lo recoja. Gracias nuevamente. Un saludo.
Esther, para autorizar que algunos vecinos pinten la fachada por su cuenta basta mayoría. En cuanto al cambio de color, no veo la mayoría de 3/5. Según el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. «Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes», por lo que si se considera que el cambio de color no altere sustancialmente la fachada, no sería necesaria unanimidad, y bastaría con que se aprobara por mayoría.
Cosa distinta es que algunos propietarios lo pintaran de distinto color. Eso si cambiaría a mi entender sustancialmente la estética y sería necesaria unanimidad.
En cualquier caso, si hay o no modificación sustancia es algo que legado el caso deberán valorar el tribunal.
Buenas tardes, hemos hecho una obra previa puesta a disposicion del proyecto a la Comunidad de vecinos. Al no presentarse alegaciones la obra se ejecutó y ahora nos piden restaurar el piso a su origen. Pueden hacer eso si no han presentado alegaciones al proyecto? No se entendía esa falta de respuesta como un consentimiento? Muchas gracias
Cristina, te he contestado ya a la consulta. En principio si lo pueden solicitar, hay que solicitar permiso a la Junta. Habría que estudiar mejor el asunto, y la defensa en caso de que os demanden
Buenas tardes, quisiera hacerles una consulta. Nos hemos comprado un piso y hemos hecho obras, hemos hecho un paso de puerta en una pared maestra para la cual se hizo un proyecto que estuvo a disposición de la Comunidad durante un tiempo antes de ejecutarlo. No nos presentaron alegación alguna al proyecto y ahora nos dicen que debemos devolver la pared al estado original porque no disponemos del permiso de la Comunidad. No es ese plazo otorgado, sin la recepción de alegaciones a la ejecución del proyecto, una aceptación del mismo? Ellos vieron el proyecto y no dijeron nada al respecto, y tuvieron varias conversaciones con el arquitecto por temas técnicos. Nos pueden hacer volver a restaurar ese muro?
Muchas gracias y un saludo,
Cristina, tendría que saber más para contestarte, si no habéis pedido autorización a la Junta para abrir la puerta si podrían solicitar que se restaurara el muro. Por lo que comentas os habéis limitado a dar traslado al Presidente y/o al Administrador. Pienso que deberíais haberlo solicitado en la Junta de Propietarios, con todo si os demandan se podría defender.
Buenas tardes queria consultar, en mi comunidad quieren colocar bnacos en la zona comun de la comunidad, junto a las vallas de los patios de los vecinos, con los ruidos añadios que supondra, con cuantos votos pueden aproblarlo es necesaria mayoria?
Yolanda, teniendo en cuenta que es una nueva instalación, no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, la mayoría es de 3/5.
Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente. En una comunidad de vecinos tenemos un jardin comunitario en el cual, desde la pandemia, los vecinos celebran de forma privada fiestas de cumpleaños. Dadas las molestias que generan, he solicitado en la próximo junta que se incluya como punto a debatir argumentando que es una zona común de la cual pueden hacer uso sin pedir permiso a la comunidad. Quería saber si es necesario acuerdo unánime a la hora de votar a favor o en contra.
Gracias
Isabel, no es necesario unanimidad. Se está haciendo un uso excesivo de las zonas comunes que ocasiona molestias al resto de vecinos. Aunque el tema es complicado, ya que lo que procede en esto casos es solicitar al vecino que cese en la actividad molesta. El Presidente deberá requerir a todos los vecinos que estén usando las instalaciones para celebrar fiestas de cumpleaños. Y si siguen haciéndolo habrá que acordarse, iniciar acciones judiciales contra ellos. Habrá que acreditar que han realizado la fiesta pese a haber sido requeridos.
En la pasada junta de propietarios hicimos la propuesta de subir la altura de la valla de las terrazas del ático que, son entrada a la vivienda y dan a la escalera/patio de vecinos
de 1.1m a 1.8m por temas de seguridad. También se explicó que se añadirían placas opacas para ganar en seguridad y privacidad. Se aprobó por unanimidad. Actualmente, pasados 3 meses de la reunión de aprobación, ya se ha ejecutado el acuerdo y algunos vecinos han mostrado su disconformidad con la obra hecha ya que alegan que han perdido claridad en el patio interior.
Han solicitado una nueva junta donde se votará si se revoca el acuerdo anterior ya ejecutado. ¿Sería necesario sólo la mayoría de los asistentes? Si las obras ya estan hechas, y en la reunión se acuerda revocarlas ¿Quién corre con los gastos de retirada de la valla? Y referente al gasto que ya hemos hecho con su consentimiento ¿Quién se hace cargo de ellos?
Carol, entiendo que si se acordó la obra por unanimidad no pueden obligarte a quitarlo. Yo de tí impugnaría el acuerdo, ya que comentas que se hizo por un tema de seguridad, y solicitaría subsidiariamente que en caso de que se entienda que el acuerdo el válido, corra a su cargo la retirada y solicitaría indemnización.
En una junta normal anual: El administrador lee: Mantenimiento de piscina 5.000euros – de jardines 3.000eros – arreglo de esto o de lo otro 8.300euros – cesta de navidad portero 500euros – Más, más y más. Los vecinos no dicen nada ¿CÓMO SABER SI ES VERDAD, MENTIRA O UN TIMO? O hay que detallar los gastos con fechas, proveedores y factura a factura, etc
Pues la piscina por ejemplo lleva cloro , limpieza, depuradora, ect… NO TENDRÍA QUE ESPECIFICAR CADA COSA POR SEPARADO Y NO PONER SÓLO EL TOTAL 5.000EUROS, Y así todos los gastos…
Gracias.
Eloy, debería facilitar un desglose de todos los gastos por partidas, deberías revisarlo antes de aprobar las cuentas.
Para hacer una permuta,cambiar tu cochera por una vacía de la Comunidad, ¿se necesita mayoría simple o los tres quintos de los propietarios?
¿Se necesita mayoría simple o los tres quintos para cambiar mi cochera por otra vacía, propiedad de la comunidad? Con solo uno que no quiera firmar,¿no puede hacerse la permuta?
Una permuta es un acto de disposición y de adquisición, por lo se exige unanimidad. Debes tener en cuenta que Los actos de adquisición y disposición por parte de comunidades de propietarios plantean problemas prácticos derivados de la propia configuración de la comunidad; además de la exigencia de unanimidad y las derivadas del principio registral de inoponibilidad, hay que tener en cuenta el arrastre de cargas o la imposibilidad de inscribir con carácter general elementos comunes a favor de la comunidad. lo que dificultan estas operaciones.
Buenas tardes,
Comentaros que se hizo una junta para cambiar el presidente y aprobar la rehabilitación de la fachada ya que los balcones se estaban cayendo, se acepto un presupuesto y de los 10 vecinos que somos, 7 asistimos y dijimos que si. En el libro de actas de la comunidad consta como se iba hacer frente a dicha derrama, que consiste en un solo pago de 800€ por vecino cuando se comenzasen las obras, ahora hay dos vecinos y el presidente saliente que firmo el acta con todo escrito que se niegan a pagar los 800€. la reunion se celebro el 16 mayo y nadie la a revocado a fecha hoy 14 de junio.
¿Están obligados a pagar? ¿y si no pagan se les podrá denunciar y tendrán que pagar?
Gracias
Mar, todos los propietarios están obligados a pagar la rehabilitación, por lo que si no pagan se lo podéis reclamar,
Buenas tardes, mi comunidad tiene un patio embaldosado debajo del cual están parte de los garajes, hay filtraciones de lluvia q afectan a algunas plazas, algunos propietarios quieren que se levante todo el patio para imperbealizarlo, con el gran coste que ello acarrearía, otros propietarios no lo vemos tan urgente y necesario pues no son tan grandes la filtraciones, sólo han pedido un presupuesto y quieren que en la próxima junta se apruebe la obra y ese único presupuesto, al ser un elemento común tanto el solado como el forjado qué mayoría se necesitaría en la junta para aprobar esa obra? Gracias.
José David, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en su punto 1 letra a) que serán obligatorios y no requerirán de acuerdo de la Junta de Propietarios los trabajos y las obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, los necesarios para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otros derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. Lo que si debe someterse a votación es el presupuesto. En cuanto al número de presupuestos, no existe una norma que indique el número de presupuestos que hay que pedir, algunas Comunidades lo tienes acordado (no sé si es vuestro caso). Con todo, aunque no exista obligación de presentar un número determinado de presupuestos, la junta de propietarios o el propio sentido común deberá decidirá cuántos presupuestos hay que pedir para llevar a cabo la obra. Creo que si la obra es importante es conveniente que se solicite más de uno. Puedes solicitarlo tu mismo y llevarlo a la Junta.
Buenas. En mi edificio hay un cuarto para la señora de la limpieza de aproximadamente 18 m. La presidenta del edificio quiere hacer obras. Nos ha llegado un presupuesto de 7300 euros. ¿Qué acuerdo vecinal necesita? Unanimidad, tres quintos..? No hay estatutos propios en el la comunidad de vecinos. Gracias. Un saludo
Luisa, desde la derogación del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la Ley 8/2013 ya no se exige unanimidad. El art. 17.7 LPH,el quórum de los acuerdos de administración, en primera convocatoria, doble mayoría (de votos y de coeficientes) sobre el total de propietarios; y en segunda convocatoria, igualmente doble mayoría sobre los asistentes. Por lo que si se trata de rehabilitar el cuarto de la limpieza basta con mayoría. Cosa distinta sería si lo que se pretende es cambiar el uso, en dicho caso la mayoría sería de 3/5.
Buenas noches tenemos una comunidad con los estatutos básicos y hay unos patios comunitarios que queremos que sean de uso privativo. Cuantos votos haría falta???
Muchas gracias
Luís, las alteraciones que afecten al uso de los elementos comunes y no requieran la realización de obras en la comunidad también podrán ser aprobadas por la doble mayoría de tres quintos y no necesitarán unanimidad, siendo aplicable en estos supuestos lo previsto en el art. 17.3 LPH -EDL 1960/55 que fijan esta misma mayoría para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general o los actos de administración, como el arrendamiento, sobre tales elementos comunes, y todo ello aunque impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos. La unanimidad, tal como prevé el art. 17.6 LPH solo se aplica a las modificaciones del título constitutivo o de los estatutos para las que no se prevean otras mayorías específicas a lo largo del texto de la Ley de Propiedad Horizontal.
Se consideran obras necesarias y por tanto exigibles a todos los propietarios de una comunidad de vecinos de viviendas adosadas, la pintura de todo el edificio, debido a manchas y/o suciedad provocadas por la calima que se formó hace tres meses en toda España que manchó casi todos los paramentos exteriores de los edificios ? O si por el contrario este asunto de pintar todo constituiría una mejora en cuanto a que no ha sido requerido por ninguna administración el pintado completo del edificio. Esto para saber si puedo estar obligado a pagar la derrama que supondrá el trabajo y que va a superar en mucho las tres mensualidades de cuota ordinaria. Que opina la jurisprudencia en estos casos, pueden informarme ?
Manuel, si se acuerda pintar las fachada, todos están obligados a pagar. En tu caso el trabajo que indicas además es de mantenimiento.
Acaba de llegarme la convocatoria de junta general ordinaria de nuestra comunidad de vecinos y entre los puntos a tratar en el orden del día se incluye el siguiente:
«Presentación presupuesto anteproyecto para construcción de balcones en el edificio. Aprobación si procede».
En la primera noticia que tengo al respecto y mi duda al respecto es cual sería la mayoría necesaria para que dicha obra fuera aceptada: si se requeriría unanimidad o las 3/5 partes.
Vaya por delante mi desconocimiento sobre este tipo de detalles. Sin embargo, me gustaría poder asistir a esa próxima reunión sabiendo de antemano cual de las dos es necesaria y ser capaz de argumentarlo y si me vería obligado a participar del coste.
He buscado información de casos similares pero no he conseguido sacar nada en claro.
Hay quien argumenta que la alteración de elementos comunes requiere las 3/5 partes pero que como no se trata de un mantenimiento/reparación… para asegurar la seguridad, habitabilidad, accesibilidad, etc. y es seguro que superaría las tres mensualidades estándar de la comunidad no me vería obligado a participar.
Otros comentan que debe ser por unanimidad porque se modifican todos los pilares legales en los que se apoya la comunidad: Reglamentos, Coeficientes, Área construida y todo eso conlleva a unos gastos adicionales para la comunidad.
Comentar también que hay algunos de los pisos que quedan a la altura de la calle en que añadir balcones de cualquier tipo sería imposible. De hecho, un bloque contiguo que sí consta de balcones de construcción no los incluye en sus pisos análogos.
Gracias y un saludo.
Zaborpilla, cualquier obra que modifique la estética de la fachada de un edificio necesita de la autorización o acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y configuración externa del edificio que afecta al Título Constitutivo.
El exterior del inmueble en su completa superficie debe guardar una uniformidad, una congruencia, sin alteraciones que rompan la apariencia del conjunto. De modo que si se decide instalar balcones todos los vecinos sin excepción tendrán que instalarlo.
Si la Junta de propietarios adopta el acuerdo y no lo impugnas, aunque el acuerdo en un principio es nulo quedaría convalidado si no es impugnado en el plazo previsto legalmente (el plazo de impugnación es de 1 año contado desde la Junta si asistes y desde la notificación del acta si no asistes)
El Tribunal Supremo mantiene una doctrina reiterada que se refleja entre otras en este texto de la sentencia de esta Sala 17 enero 2012 (recurso 1584/2007 ) que especifica con detalle:
«Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el tículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro ropietario. Asimismo, y con carácter general se debe tener en uenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005 ]). te dejo enlace a una Sentencia
Muchas gracias por tu artículo, es muy útil.
En mi comunidad he propuesto una alteración de la cubierta del edificio ya que quiero instalar una claraboya. Entiendo que la decisión debe ser por unanimidad al tener que hacer cambios en la cubierta del edifico (por favor corrígeme si no)
Tengo una duda sin embargo en esta parte de la ley ««Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».»
En mi caso, debo considerar votos favorables a los ausentes después de 30 días o sería un caso en «los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo». En ese caso, ¿cómo se solicita el voto de los ausentes?
Gracias y un saludo,
Jesús
Jesús, por lo que comentas es posible que estés en ese supuesto. En cuanto al voto de lo ausentes, se notifica el acta, y si no muestras su disconformidad en el plazo de 30 días, se entiende que están a favor del acuerdo y se computa con favorable a efecto de mayorías.
Buenas tardes
Vivo en una comunidad relativamente nueva desde el 2019. El vecino del bajo quiere por seguridad poner subir una valla de 1.5 esto le da a el seguridad pero a mi que vivo en el 1 me da inseguridad, dado con su nueva vaya solo poner un pie en la misma pueden entrar en mi balcón. Desde la administracion han enviado una junta extraordinaria para aprobar la petición que ha realizado el vecino.
Que podemos hacer? necesita mayoría absoluta al ser una nueva petacón por parte del vecino? o con Mayoría simple puede poner la vaya?
gracias por sus comentarios,
Cristina, no me queda claro si la vaya existe o es algo nuevo. Para saber el tipo de mayoría tendría que tener saber más. Entiendo por el elemento en el que se instala es privativo, por lo que podrías acogerte al artículo 7.1 de la LPH, es el encargado de establecer estas limitaciones: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.»
Se trata de instalar nuevas terrazas/balcones en los pisos de una comunidad, con el consentimiento del Ayuntamiento y sólo en los pisos que quisieran siendo a su cargo todas las obras. Se harían sin modificar la fachada, con elementos de sustentación exentos a a a misma. ¿Qué mayoría haría falta?¿Articulo 17.4 de LPH, o 17.7 ? ¿Cómo contarían LOS AUSENTES?
Antonio, por lo que comentas y a falta de más información me inclino por el 17.4 LPH, se trata de una instalación nueva no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
La mayoría se obtiene con los que votan a favor, y con los que no acuden a la junta y no se oponen en los 30 días que fija la Ley (ausentes). Para llegar a los 3/5 de los propietarios, no se suman a los que se abstuvieron en la reunión.
Hola, una vecina ha cerrado el patio de luces del que tiene uso privativo pero pertenece a la comunidad. Lo ha cerrado sin permiso para hacer un dormitorio más. Ahora tenemos la reunión anual de comunidad y se va a tomar una decisión sobre esto. Quisiera saber si esto es voto por mayoría o es decisión unánime?
Yolanda, entiendo que vais a acordar si la demandáis para que lo retire. Para ello es suficiente con mayoría
Buenos días. ¡Como es posible alcanzar un acuerdo por unanimidad si hay vecinos que no se presentan a las juntas? Un saludo
Manuel, el acuerdo se adopta con unanimidad de los presentes. Luego se notifica a los Ausentes mediante el envío del Acta y si no muestran su oposición en el plazo de 30 días, se entiende que dan su conformidad.
Hola, la presidenta de mi comunidad de vecinos quiere cambiar las barandillas de la fachada cuando éstas se encuentran en perfecto estado de conservación, y como mucho necesitarían de una mano de pintura. ¿Necesita de la unanimidad de votos para acometer estas obras o bastaría con 3/5 partes?
Si las barandillas estuvieran en mal estado el Presidente podría intervenir directamente si fuera necesario a tenor de lo que se indica en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» Si este es el caso, solo se tendría que hacer una reunión para la distribución de la derrama.
Ahora bien, una cosa es el mantenimiento propiamente dicho y otra diferente es cuando trata de una mejora, por ejemplo, como parece ser el caso.
Si el cambio de carpintería de los balcones supone un incremento importante y no queda justificado el cambio, estaríamos ante unas obras de mejora. Según lo que se nos indica en el artículo 17.4 de la LPH que dice:
«Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Aplicando este punto de la ley de propiedad horizontal, se necesita una mayoría cualificada de los 3/5 de la TOTALIDAD de los propietarios. Si ha aprobado la mejora por las 3/5 del total de los propietarios, tendrá que pagar la derrama o el coste de la obra siempre que esta no suponga mas de 3 cuotas ordinarias.
Ahora bien, para ello un juez deberá determinar en Juicio si se trata de una obra de mantenimiento o una obra de mejora. Para ello deberá impugnar el acta e ir a juicio y solo podrá dejar de pagar si el juez así lo determina.
En este caso se deberá aplicar el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal que dice «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
«Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
Ahora bien, la pregunta que nos podemos hacer ante esta situación es si un juez consideraría que esta actuación es una mejora, o bien entenderá que estamos hablando de un producto, que si bien hace varios años no existía y ahora existe en el mercado y si este producto tiene una mejor calidad que el anterior. ¿Estaríamos hablando entonces de una mejora o estaríamos hablando de un mantenimiento con el que no sería necesario la mayoría cualificada?.
En una comunidad de propietarios de un parquin de 500 plazas, pueden 23 propietarios en una junta substituir un servicio de vigilancia presencial más cámaras, por otra empresa en que sólo hay cámaras?
No es necesario una mayoria cualificada para ello?
Muchas gracias.
Esperanza, el artículo 17.3. de la LPH dice que «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». En este caso, entiendo que no se está suprimiendo el servicio, sólo se está cambiando de proveedor por lo que sería suficiente con mayoría simple. Además supongo que la decisión será por temas económicos, y que el coste será mucho menor. En cualquier caso, entiendo que cuando hablas de 23 propietarios es porque son los que asistieron a la Junta.
Buenos días.
Tengo una pregunta. Un edificio de 4 plantas con dos viviendas por cada una de ellas, se constituyo como comunidad de propietarios hace más de 40 años y en ese Estatuto se recogió la calefacción central de gasóleo. Este año, en la reunión ordinaria anual, 6 de los ocho vecinos han decidido por 3/5 partes individualizar el servicio de calefacción, y que cada vecino se pague su obra civil y su caldera de gas natural. En mi opinión, esta decisión se debería haber adoptado por unanimidad puesto que no entra ese acuerdo en el artículo 17, afecta a un elemento estructural del edificio, la calefacción se construyó en vertical. Hay formas más económicas de individualizar los costes de la calefacción.
No sé qué opináis.
gracias de antemano
Juana, en 2018 se aprobó el Real Decreto que regula la contabilización de consumo individual de calefacción, que entró entró en vigor en agosto de 2020. En él se da un plazo de tres años como máximo para la adaptación. La medida solo afecta a los edificios construidos antes de 1998, y que no estén en zonas climáticas exentas (islas y costa mediterránea). Los posteriores ya están obligados por el RITE.
Por otro lado, la LHP art. 17.3 establece que “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
La calefacción es un servicio de interés general, por lo que para su supresión bastaría con el voto de las 3/5 partes.
Buenos días
muchas gracias por toda la información de valor que compartís.
Mi caso es que vivo en un primer piso que da al paseo marítimo. Los bajos están alquilados a unos bares que alquilan la terraza comunitaria (propiedad de la comunidad) para poner mesas y sillas. Ésto a mi me provoca mucho ruido, ya que mi habitación dan a la terraza. Para alquilarlo, votan más de 3/5 partes a favor (son contratos anuales) y ahora he visto que en el título constitutivo pone explícitamente que no se puede alquilar para poner mesas y sillas. El problema es que durante más de 20 años se ha estado alquilando en contra del título constitutivo y nadie a dicho nada (yo el primero porque el administrador no me había dado el título consitutivo). ¿puedo hacer alguna cosa? El derecho a alquilar las terrazas se puede revocar porque va en contra del título constitutivo o como se ha permitido durante tantos años ya es imposible? Podría un nuevo propietario, que ha comprado justo ahora un piso decir que va en contra del título consitutivo? gracias!
Miguel, tendría que estudiar el tema más a fondo para poderte contestar, lo que implica analizar las Actas, ver los Estatutos y otra documentación, eso en cuanto a lo que comentas del título constitutivo. Sé de alguna Comunidad, que lo que hace es votar todos los años si se concede permiso para la terraza y las condiciones. No sé si sea tu caso.
Deberías acreditar en primer lugar las molestias, para necesitas una medición. Si hay mucho ruido o se pasan con el horario, llama a la policía para dejar constancia. Cuando tengas prueba de las molestias. Lo suyo sería que se le solicitara que cesara con la actividad molesta o pusiera medidas para evitar la transmisión.
También puedes presentar una denuncia en el Ayuntamiento. Completa el formulario y deja un número de teléfono, te llamaremos.
hola buenas, para modificar el titulo de propiedad horizontal se necesita unanimidad según entiendo, ¿ Que ocurre si no tengo derecho a voto?, se puede modificar sin mi voto?, muchas gracias.
Manuel,
Acuerdos atinentes al Título constitutivo que no exigen unanimidad:
Casi todo lo que afecte al Título constitutivo va a necesitar de la unanimidad, sin embargo existen una serie de acuerdos que no la requieren, como serían:
1.- Supresión o creación del servicio de portería o conserjería que figurase como servicio en el Título y que posteriormente la Comunidad considera eliminar. En este caso el acuerdo de aprobación requiere los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)
2.- La supresión o creación de otros servicios comunes, por ejemplo el servicio de limpieza, aunque figurase descrito en el Título constitutivo. En este caso como en el anterior, el acuerdo favorable exigiría los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)
3.- La construcción de un garaje o piscina. Este asunto es más dudoso, entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Aunque siguiendo al Tribunal Supremo, en un asunto sobre la construcción de una piscina sólo se requeriría 3/5 de los propietarios y cuotas.
4.- El acuerdo por el que se limita el destino de pisos para alquiler turístico (art. 17.12 LPH). Antes se exigía unanimidad y ahora puede ser aprobado por los 3/5 de propietarios y cuotas.
Todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo la modificación de las cuotas de participación o prohibir que los locales del edificio puedan desarrollar algún tipo de actividad comercial si en el Título no existía dicho impedimento.
Cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas de participación, necesita la unanimidad de la Junta de propietarios.
En el caso de que el acuerdo requiera de unanimidad es necesario que no hayan votos en contra. Esto es que todos lo presentes voten a favor, y que los ausentes no se opongan. Si quieres votar, tendrás que poner al día en los pagos. Con todo debes saber, que si no se consigue esta por la falta de voto de algún vecino existe la posibilidad de solicitar la aprobación del mismo mediante la interposición de un procedimiento judicial, impidiendo de esta forma que un sólo propietario pueda imponer su voluntad al resto de la Comunidad
Vivo en un pasaje cerrado y dentro aparcan motos , pueden obligarme los vecinos a sacar fuera mi moto . Dicen que van a aprobar unos estatutos pero todos los vecinos no estamos de acuerdo , que mayoría es necesaria ?
Hola Gema, salvo las excepciones previstas en propia ley de propiedad horizontal, los acuerdos que necesitan “unanimidad” son todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo aprobar el cerramiento de las terrazas de los áticos, que los locales del edificio puedan desarrollar actividades distintas a las que especifican en el título constitutivo, modificación de las cuotas de participación, etc.
Para ayudarte más necesitaría más información.
En el plano de nuestra comunidad está el derecho de tender la ropa en la azotea. Siempre se respeto esto pero desde el principio un vecino del ático estuvo en desacuerdo. Ahora con un nuevo administrador diciendo que es peligroso subir ahí y que se puede dañar elementos lo ha propuesto en la junta prohibir subir a la azotea y por supuesto los vecinos, muchos han votado a favor, pero no sabían realmente lo que votaban, impidiendo el derecho a tender la ropa como estaba establecido cuando se entregó las escrituras. Se puede impugnar este acuerdo? Gracias
Victoria, cualquier acuerdo se puede impugnar, pero para hacerlo hay que interponer demanda dentro de plazo. Por lo que la cuestión, no es si se puede impugnar, sino si la impugnación puede prosperar, y no es posible contestar sin estudiar el asunto.
No obstante, la cuestión que planteas supone una alteración del uso de un elemento común.
Las alteraciones que afectan al uso de los elementos comunes y no requieren la realización de obras en la comunidad pueden ser aprobadas por la doble mayoría de tres quintos y no necesitarán unanimidad (artículo 17.3 Ley de Propiedad Horizontal). Para obtener dicha mayoría, se computaría el voto presunto.
El artículo 17.3 LPH fija fija esta misma mayoría para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general sobre tales elementos comunes, y todo ello aunque impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos.
En el edificio que vivo,el bajo ,donde está el portal es una estancia con unas columnas y mucho espacio libre alrededor del portal y justamente debajo del bloque.Quiene cerrar toda la zona de debajo del bloque,van hacer una votación ,para aprobar el proyecto que tiene que ser por unanimidad o mayoria
Hola buenas
Algunos vecinos de mi urbanización han pensado regalar unas cestas de Navidad a los conserjes a cargo de los fondos comunitarios.
Es posible?
Hace falta votarlo y que % de aprobación necesita?
Y si es así, no habría que regalar también a personal de limpieza, jardinería,etc?
Gracias
Fermín, si los conserjes tiene contrato laboral sería conveniente llevarlo a Junta en la medida en que el trabajador adquiere derechos.
El Tribunal Supremo dice que cuando existe permanencia en el tiempo y voluntad expresa por parte de la empresa de agasajar a su plantilla con este detalle navideño se convierte en un derecho adquirido para la plantilla.
En cuanto al acuerdo, entiendo que para su adopción bastaría con mayoría simple.
En cuanto al personal de limpieza y jardinería, si no se ha planteado entiendo que es porque el servicio está subcontratado.
Buenas tardes, me surge una duda respecto al cambio que quieren hacer de una zona común la mayoría de propietarios del edificio donde vivimos.
Actualmente tenemos una pequeña zona común con césped natural, bancos y algunos árboles (tal y como nos vendieron sobre plano la constructora), en la última junta se votó que se quería cambiar la estructura de dicha zona y poner césped artificial. Queremos saber si, estando en contra de dicho cambio, nos podemos abstener de pagar.
Muchas gracias
Paula, si se acuerda con la mayoría necesaria tendrás que pagar. Aunque depende de los cambios que vayan a hacer es posible que sea necesaria la unanimidad. ¿Tienes ya el Acta? Te vamos a enviar un email para seguir la conversación por otra vía
Buenos días, en mi comunidad se han alquilado dos espacios comunes a dos propietarios de la comunidad sin aprobación en junta, las condiciones de alquiler las ha puerto él junto con la presidenta (yo soy vicepresidenta) y no hubo reunión de la junta de gobierno para tratar este tema. En la junta se trató el tema y se propuso hacer una junta extraordinaria parra hablar del alquiler, en la cual, simplemente decidió ratificar lo ejecutado anteriormente y diciendo que se informó a los propietarios del alquiler y las condiciones mediante carta. A pesar de decirle que las cosas hay que aprobarlas en junta y no puede decidir él lo que se realiza en la comunidad, me dice que como envió una carta y nadie dijo nada si es posible hacerlo. Mi pregunta es: Se puede impugnar el alquiler de los espacios comunitarios por haber hecho, según ley, las cosas bien hechas desde el principio?.
Por otra parte, si los espacios comunitarios alquilados, tenían un uso específico (cuarto de máquinas) y se han alquilado para otro fin con el correspondiente acondicionamiento, ¿no debería primero cambiarse el uso y después alquilarlo?.
Gracias
Hola Mar, para poder arrendar un elemento común es necesario acuerdo en Junta, una carta del presidente no es suficiente ni le autorizar a suscribir contrato de arrendamiento.
El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante (párrafo segundo artículo 1259 CC).
Por lo que aunque el Presidente no estaba autorizado y por tanto el contrato era nulo. Si ha sido ratificado posteriormente podría haber quedado convalidado.
Sin embargo comentas que el espacio arrendado el cuarto de máquinas y entiendo que se han convertido en trasteros.
Para poder dedicar a trasteros el cuarto de máquinas, y posteriormente arrendarlos, sería preciso que la comunidad adoptara acuerdo en junta para proceder a darle ese uso y posteriormente arrendarlos a terceros. Por lo que comentas eso no ha sucedido. Por lo que, aunque habría que estudiar más el asunto, entiendo que podría impugnarse el acuerdo adoptado en la Junta extraordinaria y solicitar la nulidad del contrato de arrendamiento.
Buenas noches, en mi comunidad se ha celebrado hoy una reunión extraordinaria en la cual se ha aprobado por mayoría simple, ya que solo han acudido a la reunión unos 40 propietarios de un total de 98, y de esos 40 que han asistido no todos han votado que sí, un plan de mejora global de la urbanización( pintar urbanización, instalación de canalones, rampas para minusválidos, pérgolas en galerías para que no caiga el agua de la lluvia en los pasillos, arreglos varios de desperfectos en zonas comunes y lecheo de pavimento de zonas comunes y sobre todo INSTALACIÓN DE CÁMARAS DE VIGILANCIA en toda la comunidad entre otras cosas por un valor total de 200.000€, sin haber presentado ni siquiera ni un presupuesto, simplemente un Pdf con las mejoras a realizar y un precio al lado, el cuál según nos dice el administrador que es el precio estimado según ellos han preguntado a varias empresas, nada más. Repercutiendo en las cuotas de los propietarios de la siguiente manera en forma de derrama; 28 mensualidades pagando el doble de la mensualidad que cada uno paga según su cuota de participación. Es esto legal? Se puede impugnar ésta reunión por alguno de los motivos expuestos?? Agradecería su respuesta en sobremanera porque creo que unos pocos nos quieren tomar el pelo, gracias de antemano y reciban un cordial saludo.
José Antonio, por lo que explicas es posible que se haya adoptado el acuerdo de realizar una obras que son necesaria, y empezar con las derramas. Y ha demorado la elección de presupuesto hasta más adelante. Ya que parece que os va costar tiempo recaudar el dinero, y por tanto tardareis en poder hacer la obra. Si se aprueba con la mayoría necesaria tenéis que pagar o la instalación de pérgolas. Per si se aprueba con la mayoría necesaria tendrás que pagar. Por lo que indicas es posible que necesiten el voto de los ausentes, cuando les notifiquen el Acta tendrán 30 días para mostrar su disconformidad, sino el voto se considera a favor.
Lo que puedes hacer si quieres es contactar con lo que no asistieron y que manifiesten su oposición.
Lo mejor sería que nos remitieras el Acta en cuanto la tengas, así podríamos estudiar el asunto y decirte si se puede o no impugnar. Envía un email a contacto@abogadosymas.es ¿tu asististe a la Junta?
Buenas tardes, en mi comunidad se han cambiado los ascensores, puesto que los nuevos no requieren cuarto de máquinas (situado en el torreón) se planteó hacerlos trasteros y alquilarlos al propietario que le interesara. Pues bien, en un principio el administrador me dijo que yo me lo quedaría ya que mostré mi interés, llegado el momento, me dijo que habían otros propietarios interesados y que se haría a suertes o por subasta y siempre de manera presencial. Cual es mi sorpresa, que esta mañana veo a mi vecino metiendo las cosas en el trastero, por su puesto, que yo sepa, no se ha hecho ni subasta ni a suertes. Me gustaría saber cuales son los pasos a seguir ya que considero que lo que han hecho no se puede hacer. Muchas gracias
Ana, necesitaríamos algo más de información, cuando dices que se acordó, te refieres a que se ¿acordó en Junta? En ese caso necesitaríamos el Acta para poder darte una solución. Me gustaría que me ampliaras información. Por favor completa el formulario de contacto y déja un número de teléfono para que pueda ponerme en contacto contigo.
Buenos días,
Vivo en un edificio con un patio de vecinos que tiene una fuente en cascada sobre una de las fachadas, Es una plataforma hecha piedras de pizarra por la que cae el agua a una especie de piscina rodeada de rocas. Algunos propietarios quieren quitar dicha fuente ¿Qué mayoría se necesita es este caso para llevar a cabo la propuesta?
Rosa María, cualquier alteración de la fachada es una modificación de un elemento común, que afecta a la estética del edificio y, por tanto, a su imagen, y al modificar el título constitutivo requiere el acuerdo de la unanimidad de los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
Pero debes tener en cuenta que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado sin el quorúm exigido pueden convalidarse.
Si la Junta de propietarios adopta acuerdos sobre alteración de elementos comunes sin contar con la mayoría que se requiera legalmente, aunque el acuerdo en un principio pueda ser NULO podrá quedar convalidado si no es impugnado en el plazo previsto legalmente.
Buenos días, mi nombre es Ana, vivo en una comunidad de propietarios, la planta baja está destinada a plazas de garaje particulares y otra zona donde aparcamos los que no tenemos plazas de garaje, podría decirse que son plazas comunitarias. Cuando se construyó el edificio y se hicieron las plazas de garaje particulares, se podía aparcar en todas ellas (hace unos 45 años), con el tiempo, se realizó en uno de los lados, una carretera con plazas de aparcamiento públicas, por lo tanto, hay algunas plazas de garaje particulares que han quedado inservibles, ya que por un lado tienen los aparcamientos públicos y por el otro plazas de garaje particulares. Hace un tiempo, un vecino compró una de las viviendas que tiene la plaza inservible y le planteó al administrador cambiarla de sitio para que pudiera aparcar. La cuestión, es que nos han mandado un plano con la nueva distribución de las plazas de garaje donde cede el suelo comunitario (las plazas de garaje comunitarias) a los propietarios de las plazas donde no se puede aparcar. Evidentemente, este cambio perjudica a varios propietarios. La pregunta es: ¿se puede ceder un suelo comunitario a un particular sin tener unanimidad en la votación)
Muchas gracias
Ana, por lo que explicas la Comunidad se ha apropiado de parte de las plazas privativas. Entiendo que lo que está pretendiendo es recuperar lo que se le ha ocupado y alcanzar una solución.
No parece que se trate de ceder suelo comunitario, sino de restaurar una situación irregular, que tal vez pueda derivar en un procedimiento judicial.
Buenas noches, quiero exponer mi caso por si me podéis ayudar por favor, vivo en una comunidad de vecinos donde cada uno tiene su plaza de garaje privado, se me ocurrió hace un año pedir permiso para realizar en mi plaza de garaje un trastero, en el grupo de la comunidad nadie puso pegas. hace una semana realicé el trastero de pladur, y cabe mi coche en la plaza también y no molesta ni perjudica a ningún vecino para aparcar o salir de su plaza de garaje, el gestor de la comunidad hizo una encuesta por el grupo de whatsapp para ver quien estaba conforme, han votado unos 20 vecinos de los cuales 7 son negavito y 13 positivos, quería saber si con esta votación favorable puedo dejar mi trastero en su lugar, precisamente los que se han quejado son vecinos que tienes coche y moto en su plaza de garaje y sus coches sobrepasan la plaza de garaje con medio motor del coche fuera. me podrían ayudar ?, también decir que el gestor en otras encuestas para otras obras de vecinos si se aceptó votación favorable y resulta que la votación favorable sobre mi trastero, me comenta el gestor que no lo es, y que se tiene que ver en una reunión extraordinaria. ayuda por favor. MIL GRACIAS
Daniel, en primer lugar tengo que decirte que una conversación en un grupo de whatsapp no es un acuerdo válido. Ni siquiera es un acuerdo, y por tanto carece de todo valor. Antes de hacer la obra deberías haberlo llevado a Junta, pero si ya está construido, para solicitar la demolición deben acudir a la vía judicial, y también para eso es necesario el acuerdo en Junta, y por lo que comentas es posible que no se obtenga, así que deja pasar el tiempo a ver que pasa.
Buenas. gracias por responder tan rápido, en esta comunidad los proyectos que solicitan cada vecino lo exponen en el grupo de la comunidad y el gestor hace una encuesta con un formulario y los vecinos votan, yo pedí permiso hace un año y no hubo problemas, el problema es ahora, una vez realizado, que tengo algunos vecinos que no están conforme ahora, el lunes 7 hay una reunión en la comunidad para tratar este tema, lo que no sé si al yo tener mayoría en votación a favor salgo favorecido en la junta, si la ley me respalda al tener esa mayoría. muchas gracias.
Daniel, ya te comenté que una votación por whatsapp no es válida. La práctica es bastante irregular, no creo que se levante Acta de esas votaciones, por lo que para el caso es como si no hubieras hecho la obra sin autorización. No comentas que en contenido concreto del punto del orden del día, pero entiendo que si la obra está hecha, se va a votar si se emprenden acciones judiciales o no. En cuanto a la mayoría en ese caso basta con mayoría simple. Solicita a los vecinos que estén de tu parte que te deleguen el voto.
Muchas gracias por la aclaración, podría votar yo en la junta a mi favor?
Daniel, puedes votas a tu favor, y si otros vecinos te han delegado su voto podrás votas además por los vecinos a los que representes.
Buenos días,
Tenemos una comunidad de 8 vecinos, vivo en el primero y tengo el uso y disfrute privativo de un patio de 200 metros. El patio es interior. Quiero solicitar permiso para un cerramiento de aluminio al fondo del patio de aproximadamente 20 m a modo de trastero. No afecta a la estética del edificio. Para su aprobación, ¿qué tipo de mayoría se necesita en la junta de la comunidad?
Gracias
Hola Andrés, el cerramiento del patio (elemento común de uso privativo) supone una alteración sustancial del elemento común, por lo que en mi opinión sería de aplicación el artículo 10.3 de la LPH, y por tanto la mayoría exigible para adoptar el acuerdo de por la Junta de propietarios, en nuestra opinión, debe ser de 3/5 partes del total de votos y cuotas. Los votos de los ausentes se computarán se computarán como votos favorables siempre que no no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales contados desde la notificación del acta
en nuestra comunidad tenemos un jardin amplio. Algunos vecino queremos que parte de este jardin se convierta en una pista de padel.
¿qué mayoría se necesita para ello?
Manuel, una pista de padel es una nueva instalación.
La Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 17.3:
“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general”, y exige el “voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”
Sin embargo cuando la instalación requiere obras que modifican sustancialmente el elemento común y afectan al título constitutivo como pueda ser la construcción instalaciones deportivas, en tu caso, una pista de padel, se exige unanimidad.
Creo que te puede resultar de interés la lectura de la Sentencia de la AP Madrid de 30 junio 2005. Aunque el caso no es exactamente igual en dicho caso, existía una pista de baloncesto y lo que se pretendía era cambiar el uso y convertirlo en una pista de padel. La Sentencia dice:
Te informo que hemos creado una web APP para que podáis celebrar Juntas online o mixtas, os damos formación antes de la Junta tanto al Administrador como a los propietarios. Además de disponer de videoconferencia, el sistema facilita al administrador la identificación de asistentes y podéis votar online, te dejo un enlace a la web.
Somos una comunidad de 88 vecinos y cuando compramos la vivienda en las zonas comunes hay 2 pistas de pádel, ahora hay vecinos que quieren modificar una pista, poniendo cancha de baloncesto, una portería de futbol, etc.. al habernos vendido en plano con 2 pistas de pádel, se puede modificar después de 11 años o tendrían que seguir quedándose al venderla en plano con las 2 pistas? y si se vota en reunión de vecinos, qué porcentaje sería para hacer el cambio?.
He estado mirando la ley pero no encuentro nada, y a mí no me gustaría cambiarlas, pues considero que somos muchos vecinos.
gracias, un saludo
Daniela, justo acabamos de responderle a Manuel . Hemos dejado un enlace a una Sentencia que plantea justo el caso contrario. Existía una pista de baloncesto y querían convertirla en una de padel.
La Sentencia dice:
En tu caso, habrá que ver qué dice el título constitutivo, pero en principio el impacto de un campo de baloncesto o futbol es menor que es de una pista de padel, por lo que en principio si ya existe la instalación y sólo se trata de modificar el uso, no sería necesario acuerdo unánime.
Hola buenas, en mi comunidad somos 86 y hay un grupo de vecinos de de unos 22 vecinos que incluyeron como asunto de la comunidad el recurrir la instalación de una gasolinera, en dicha junta sólo fueron ellos con votos delegados para una mayoría simple. En dicha reunión fueron plenos poderes a sus abogados a cualquier acción contra la gasolinera, pero es junta no se publicó a ningún otro vecino y nos entramos al año siguiente, cuando los abogados reclaman 6000€ a la comunidad
Mi duda es la siguiente:
– pueden meter ese tema como asunto de comunidad?
– que mayoría de necesitaría para poderes hacer dicha cuestión?
– al no comunicarse lo resuelto y votado en dicha la junta a todos los vecinos entiendo que no ha comenzado el plazo de 30 días, sois así?
– no hay resiliencia final del acuerdo, se puede impugnar?
– estoy obligado a pagar esa derrama?
Gracias
Francisco, por lo que comentas se adoptó un acuerdo para presentar demanda. Para ese tipo de acuerdos basta con mayoría.
El acta se debería haber notificado. El plazo para impugnar cuenta desde desde la notificación del acta. Si no estás conforme puedes comunicar que no estás de acuerdo y que quieres impugnar. Sin embargo, antes de presentar demanda habría que asegurarse de que puedes acreditar la falta de notificación, y estudiar bien el asunto. Ya que es previsible que te aleguen prescripción.
Lo que no me queda claro es porqué los abogados piden 6000 € ¿se ha presentado la demanda?
Buenas tardes, mi pregunta es en relación a la mayoría necesaria para cambiar de empresa de limpieza en la comunidad.
Tengo entendido que es necesario los 3/5 partes para establecer o suprimir un servicio general, por lo que yo interpreto que si los vecinos quieren quitar la empresa que hay contratada es necesaria esa mayoría pero ellos dicen que no, que basta con mayoría simple al ser cambio de servicio pero yo opino que no es así ya que están aprobando un presupuesto mayor y para aprobar cualquier presupuesto se necesitan las 3/5 partes. Gracias de antemano.
Ana, por lo que comentas entiendo que tienen razón ellos y basta mayoría simple, sólo se está proponiendo un cambio de proveedor de un servicio establecido y para eso no es necesario mayoría de 3/5. En cuanto al presupuesto deberías comparar el actual y el nuevo, para ver que justifica el cambio de proveedor.
Buenas, mi pregunta es si es necesaria la unanimidad o la mayoría de los vecinos en el caso que expongo. Hace como más de 20 años en una comunidad de chalet adosados se acordó por mayoría de 16 de 18 vecinos el cerrado de los porches de cada vivienda, ahora un vecino que no paga la comunidad alega que no paga en compensación de que el no estaba de acuerdo en su día con el cerrar los porches ( el no le tiene cerrado porque cada uno cerró el suyo) y su vivienda está vacía ya que no vive nadie en ella.
Ro, si no estaba de acuerdo con el acuerdo debía haberlo impugnado en su día. Además comentas que el cerramiento lo hizo cada uno, con lo que no son más que excusas.
Recientemente hemos ganado un asunto en el que tras reclamar a un moroso una derrama por la pintura de la fachada, se opone alegando que él, que no se ha pintado la suya (es un bajo y la tiene decorada). Lo que no le ha eximido del pago, ya que ha sido condenado. En tu caso el asunto el aún más simple, ya que ni siguiera se ha producido el gasto, además él no decidir unilateralmente si se le compensa el gasto o no.
Quiero retirar las barandillas de mi terraza cuya función es de adorno como han hecho otros propietarios en años precedentes. (la casa tiene 50 años). Solicité licencia al ayuntamiento y me fue denegada. He interpuesto recurso de reposición alegando discriminación porque me consta que se han concedido licencias a supuestos idénticos al mío y me solicitan acuerdo expreso de la comunidad de propietarios sin citar la mayoría que preciso. Me temo que lo van a denegar sin motivar mis alegaciones exigiendo unanimidad. ¿Tiene recorrido el contencioso en cuanto a mayorías de 3/5 cuando los vecinos han hecho durante años con sus terrazas y ventanas lo que les ha venido en gana? ¿Quién no tiene un troll en su comunidad?
Gracias de antemano
María, no termino de entender porque estás discutiendo las mayorías con el Ayuntamiento. Lo único que debes acreditar es el Acuerdo de la Junta que autoriza a realizar la obra, si es que así te lo han solicitado.
Lo que debes hacer es solicitar autorización a la Comunidad para ejecutar la obra. Si como dices es algo que se ha venido consintiendo no te lo tendrían que denegar.
Buenos días, ¿requiere unanimidad cambiar la puerta de acceso al edificio si ésta funciona correctamente y además se altera la estética de la fachada o es necesario mayoría de 3/5 de los 3/5 partes de propietarios?
Gracias
Ceferino, si se trata de tareas de reparación u obras necesarias para la conservación del edificio que tienen su justificación en la precaria situación del inmueble, tanto por razones de salubridad como de seguridad, se necesita el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en primera convocatoria. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que este represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Por el contrario, si se trata de obras estéticas o no necesarias, se necesita la aprobación de 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. En este último caso, si las obras se aprueban con el número de votos necesarios y la derrama que tiene que pagar cada comunero no supera el importe de tres mensualidades de los gastos comunes ordinarios, todos los vecinos estarán obligados a pagar su parte. Sin embargo, si la derrama de las obras en las puertas de acceso supera esas tres mensualidades, aquellos que se hayan opuesto a la mejora no estarán obligados a pagarla, incluso aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja.
hola
somos una comunidad de 39 vecinos y tenemos problemas de humedades en el garaje por caldas desde las zonas comunes exteriores, los presupuestos van desde los 70.000 euros para la reparacion de las humedades concentradas en las areas con problemas hasta los 140.000 euros para sanear toda la zona comun
El problema es que arreglar solo la parte con problemas las empresas consultadas no ofrecen garantias si no se reparan todas las zonas comunes.
La comunidad quiere aprovechar para realizar mejoras estructurales y estéticas de todas las zonas comunes. ¿que tipo de aprobacion requieres estos presupuestos?
muchas gracias
Hola Raquel, la mayoría depende del tipo de obra a realizar, si la comunidad como dices quiere aprobar obras de «MEJORA» no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble deben ser aprobadas por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación del edificio.
Según el TRIBUNAL SUPREMO, el voto de los propietarios ausentes a la Junta que aprobó las mejoras, se computará solo a los efectos de consolidar la mayoría exigible (3/5 del total de propietarios y cuotas), es decir, si una vez se les notifique el acuerdo de las mejoras no contestan en el plazo de 30 días, su voto puede favorecer la consolidación de esa mayoría exigible, al computarse como voto a favor.
Por otro lado te informo que para ayudaros a adoptar acuerdos hemos desarrollado una aplicación que os permita reuniros online. Si necesitas más información no dudes en contactar o pídele al administrador que contacte con nosotros.
Hola,
Algunos vecinos de nuestra comunidad quieren llevar a votación sacar unas máquinas de aerotermia, para la generación de la calefacción de las casas, y actualmente ubicadas en los garajes, al exterior del residencial (a las zonas comunes) argumentando que ahí rendirán más. El traslado implica realizar obra civil (que no compromete para nada al edificio) y, lógicamente, generará un impacto visual en la zonas comunes (pero el edificio quedará como está). En estos casos, ¿se requiere unanimidad, 3/5, o mayoría simple?
Gracias.
Iván, según indicas se trata de modificar un servicio ya existente, por lo que sin más información te diría que mayoría de 3/5, pero por el tipo de servicio podría tener cabida en el artículo 17.1 de la LPH que dice que la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, con lo que
Buenos días,
Para instalar una red de seguridad en la terraza, qué porcentaje debe votar a favor de la misma. Y en base a qué artículo de la LPH.
Si de mi urbanización se elimina algún elemento que existía desde su inicio, qué porcentaje de la comunidad debe votar a favor?
Isidro, planteas 2 cuestiones diferentes:
1.- Instalación red de seguridad en balcón: supone un cambio de la configuración exterior del edificio que afecta a la estética, por lo que la variación del mismo requiere el consentimiento unánime de la Junta de propietarios (artículo 7 en relación con el artículo 17 LPH).
Viene al caso, la Sentencia AP Cádiz (Sección 5ª) de 7 junio de 2011 dice que » La terraza exterior, con independencia de su carácter privativo, es un elemento definidor de la configuración del inmueble, de ahí que su cerramiento altere y modifique el aspecto extetico del edificio y la homogeneidad y fisonomía de la fachada, vulnerando de este modo el artículo 7 de la ley de Propiedad Horizontal , siendo criterio jurisprudencial que el cerramiento de terrazas, con carácter general, modifica el estado exterior del edificio y requiere, por tanto, la unanimidad de los comuneros. Para nada altera lo dicho, el motivo de seguridad que se esgrime por los apelantes, pues ello en modo alguno altera la norma estatutaria que prohibe expresamente el cerramiento ni la norma general de no alterar la configuración exterior».
En cuanto a la eliminación de algún elemento, habría que ver el caso concreto, ya que dependiendo de que se trate la mayoría puede variar. El artículo 17 de la LPH recoge varios supuestos, en el 17.3
En el artículo 17.3, se indica que es necesario que el voto favorable para aprobar un determinado acuerdo sea de 3/5 partes del total de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación para suprimir o crear
Buenos días,
Somos 9 casas unifamiliares, planta baja con salida al jardín y dos piso mas.
Desde la cocina que esta en el primer piso se ha sacado una terraza y de la terraza salen unas escaleras al jardín. A mi me gustaría hacer lo mismo. cuantos propìetarios es necesario que esten de acuerdo para poder realizar la obra?
Gracias
Cani, cualquier alteración de la fachada es una modificación de un elemento común, que afecta a la estética del edificio o en tu caso complejo y, por tanto, a su imagen, y al modificar el título constitutivo requiere el acuerdo de la unanimidad de los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
Si se han adoptado acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado sin el quorúm exigido quedarán convalidados si no se impugnan en plazo.
BUenos días, para automatizar las cancelas de entrada y salida de vehículos que actualmente lo hacemos de forma manual ¿ es necesaria mayoría o unanimidad ?
Luís, la automatización de la entrada y salida del garaje entiendo que tiene cabida en el articulo 17. 4 LPH que dice que se requiere «voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.»
Aunque y no sé si sea el caso, pero si algún vecino tiene una minusvalía que le permita conducir, o conduzca un coche adaptado, la automatización de la puerta tendría cabida como obra de accesibilidad. Las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tiene por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Buenos días, he comprado una casa en una urbanización en la que existía un local que según estatutos estaba dedicado a zona de juegos y biblioteca.
Posteriormente y con acuerdo de la mayoría simple de los vecinos que asistieron a una te unión de propietarios acordaron la transformación del mismo en un bar.
Se ha realizado una declaración responsable para solicitar la licencia de apertura a nombre de la Comunidad y se ha cedido la explotación a un catering.
Puedo impugnar esto aun cuando se hizo con anterioridad a mi compra?
Sofía, te hemos respondido por email
Una urbanización con 123 viviendas, la mayoría son propiedad horizontal tumbada, tiene una concesión administrativa de unas piscinas de propiedad municipal para su uso privativo. Finalizada la concesión, entiendo que como copropietario no estoy obligado a aceptar dicha renovación. No sabemos aún lo que pedirá el Ayuntamiento pero sospecho que pedirá más de 100.000 euros por la concesión de varios años y teniendo en cuenta que su mantenimiento anual supera lo 30.000 euros, lo que representa el 45% de la cuota trimestral de unos 300 euros, como jubilado no me interesa y considero que su aceptación por la mayoría de copropietarios no me obliga a participar.
Hola Antonio, el establecimiento o supresión de los servicios comunes de interés general para la comunidad, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Aunque no se trate de un nuevo servicio, se trata de una nueva concesión, por lo que lo que planteas, podría encajar en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal…»
buenas tardes, mi pregunta es: ¿Se puede cambiar un ascensor para mejora de los servicios a los vecinos, cuando el que hay actualmente esta obsoleto y hay que proceder a su arreglo?. ¿Este cambio de ascensor tiene que votarse por mayoría de los vecinos o por unanimidad?.
Hola Marisol, para cambiar el ascensor por uno nuevo será necesario que el acuento se apruebe en la Junta por la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación del total de la comunidad en primera convocatoria, o la mayoría de los presentes que a su vez representen la mayoría de la cuota de participación de los presentes en segunda convocatoria.
En cuanto a los gastos:
si se trata de una reparación de una avería ordinaria, deberá asumir exclusivamente el coste de la reparación los vecinos que se benefician del servicio.
Si se tratade sustituir toda las instalación o elementos fundamentales de ella, el coste deberá asumirse entre todos los propietarios de la Comunidad, independientemente de que se aprovechen o no de estas instalaciones, e independientemente de que en los Estatutos de la Comunidad les abstenga de asumir los gastos de mantenimiento respecto a este elemento ((así lo vienen entendiendo los tribunales).
Me pueden obligar a pintar la puerta de mi casa estando en buenas condiciones porque la mitad de los propietarios decide cambiar el color?
Gaspara, el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, obliga a la Comunidad a realizar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal…» .
Por tanto si se trata de trabajos de mantenimiento la comunidad no tendría que aprobar la obra, basta con que apruebe el presupuesto, y fijar la derrama y la forma de pago.
Si como dices se trata de una mejora, será necesario además que exista un acuerdo en Junta aprobando el cambio de color de la puerta. Habría que revisar el acuerdo y ver si se ha adoptado con las mayorías necesarias.
Si el acuerdo se ha adoptado y no lo impugnas, aunque en inicio fuera nulo, se convalidará con el el paso del tiempo y tendrás que pagar la parte que te corresponda.
Si no asististe a la Junta tienes 30 días para comunicar tu disconformidad y tu intención de impugnar.
Si quieres consultar con un abogado completa el formulario de contacto
a) El establecer nuevas rayas de aparcamiento en zonas de transito comun en el parquin de un sotano de un inmueble con el objetivo de alquilarlos, reduciendo y dificultando con ello la superficie de movimiento de vehiculos y personas, requeriria de un acuerdo de unanimidad de la comunidad de propietarios o de ua mayoria cualificada?.
b) Y puede una comunidad de propietarios alquilar rayas de garaje creadas sobre una superficie comun a personas ajenas a la propia comunidad?
c) Neceritaria la mencionada comunidad una Licencia fiscal para ello?
d) Y tendría que cobrar el IVA a los nuevos arrendatarios?
Marian, lo que explicas no es legal. Para poder alquilar una plaza de garaje esta tiene que existir, y para eso no basta con pintar dos rayas en el suelo.
En cuanto al arrendamiento de elementos comunes, los requisitos para alquilar un elemento común se establecen en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, y son los siguientes:
– No tener asignado un uso específico en la comunidad.
– Someterlo a su aprobación en una Junta General, dentro del Orden del Día, siendo necesario el voto favorable de la mayoría cualificada de la comunidad, es decir, las tres quintas partes del total de propietarios, y también de los coeficientes.
En cuanto al IVA contestando la consulta vinculante con referencia 106559 dice que “el arrendamiento es una operación que convierte en empresario al arrendador, siendo desde ese momento una operación sujeta a IVA”. Por tanto, el alquiler de garaje está sujeto a IVA.
Al propietario de uno de los pisos de la última planta se le concedió hace 12 años la cesión de uso de parte de terraza comunitaria, cuyo destino inicial en el Título Constitutivo era para tendederos. El año pasado este señor alquiló su piso y también alquiló la terraza sin contar con la comunidad. Tengo entendido que el art. 525 del Código civil prohíbe el arrendamiento de la cesión de uso. ¿Tendria que haber pedido autorización del resto de comuneros para arrendar el derecho de uso? En caso de celebrarse reunión al respecto ¿qué mayoría sería necesaria? ¿Tendrian que estar de acuerdo todos los copropietarios?
Isabel, entiendo que la terraza es común de uso privado, por lo que a falta de ver el contrato, supongo que habrán arrendado la vivienda y habrán hecho constar que la vivienda tiene derecho usar la terraza.
El derecho de uso de elementos comunes se vincula a la vivienda no al propietario. Por lo que si cambia de propietario la vivienda, se sigue conservando el derecho de uso. El artículo 525 del Código Civil se refieren a un derecho de uso que se otorga de forma personal al usuario, no es lo mismo.
Sin embargo, si en el título constitutivo se indica que su destino era la instalación de tendederos para poder dar el uso a un propietario, era necesaria la desafectación, esto es, la comunidad debe declarar que un elemento común deja de estar afectado al uso comunitario para pasar a tener un uso privativo.
El Tribunal Supremo se refiere a la desafectación, entre otras, en la STS n.º 488/2009, de 22 de junio, ECLI:ES:TS:2009:3876, en la que establece que: «Esta posibilidad de que un elemento en principio común pueda ser desafectado de tal calificación comunitaria convirtiéndose en privado, puede operarse en la Ley de Propiedad Horizontal cuando así se ha constatado en el título constitutivo (STS 22 de diciembre 1994)».
La desafectación no puede ser tácita, debe realizarse siguiendo el procedimiento. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo n.º 419/2007, de 30 de marzo, ECLI:ES:TS:2007:2042, dice que «(…) lo relevante a la hora de estimar producida una desafectación, que destine a un uso privativo lo que, en principio, permitía un uso común, no es la realidad física, sino la jurídica que existía en el momento en que el recurrente adquirió la vivienda de la primera planta; y partiendo de esa realidad jurídica, no era posible atisbar ningún límite o restricción, ni en el título ni en los estatutos comunitarios, que privara a todo copropietario, y por ende, también al adquirente, de su derecho a usar, con arreglo a su cuota, todos y cada uno de los elementos comunitarios al servicio del inmueble, incluyendo, obviamente, la terraza. Los argumentos de la sentencia impugnada, que vienen a otorgar validez a la desafectación tácitamente producida, atendiendo a la situación del inmueble y al consentimiento del adquirente, carecen de cobertura legal y de fundamento en la doctrina de esta Sala (…) En todo caso, queda dicho que esta Sala sólo admite la desafectación ajustada a los procedimientos legalmente previstos, ninguno de los cuales ha tenido lugar, sin que, tampoco quepa hablar de un acuerdo posterior unánime interpretando la conducta del adquirente ya que, como señala la STS de 10 de junio de 2002, la inactividad del actor desde la adquisición de la vivienda hasta la fecha de iniciación del litigio no supone un consentimiento tácito sanador de la falta del consentimiento unánime de los copropietarios exigido por el citado artículo 11 de la Ley de Propiedad».
Por lo que habría que analizar como se le concedió el uso y realizó la desafectación de la terraza.